Les Guides Maxi Habitat
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La réglementation du permis de construire a été profondément réformée par
l'ordonnance du 8 décembre 2005 et le décret d'application du 5 janvier 2007,
entrés en vigueur le 1er octobre 20072. Son champ d'application a été augmenté
par le décret n° 2011-1771 du 5 décembre 2011 relatif aux formalités à
accomplir pour les travaux sur constructions existantes, qui entre en vigueur
le 1er janvier 2012
La déclaration préalable de travaux est exigible pour la construction,
modification ou rénovation de toutes les constructions dans les circonstances
suivantes :
Construction nouvelle créant une surface de plancher ou d'emprise au sol entre
5 m2 et 20 m2. Le seuil de 20 m2 est porté à 40 m2 si la construction est
située dans une zone urbaine d'une commune couverte par un plan local
d'urbanisme (PLU) ou un document assimilé (par exemple, un plan d'occupation
des sols). ;
Agrandissement et modification d'une construction existante, entraînant la
création d'une SHOB supérieure à 2 m2 et inférieure ou égale à 20 m2.
Toutefois, à compter du 1er janvier 2012, cette limite est portée à 40 m2 pour
les communes dotées d'un plan local d'urbanisme (PLU), d'un plan d'occupation
des sols ou d'un autre document d'urbanisme en tenant lieu. Cette majoration ne
concerne que les projets situés en zones urbaines (dites zones U), et à
condition que les travaux ne soient pas soumis à l'intervention obligatoire
d'un architecte, si l'extension est supérieure à 20 m23;
Jusqu'au 1er janvier 2011, transformation de plus de 10 m2 de SHOB en surface
hors uvre nette (SHON). ;
Modification de l'aspect extérieur d'un bâtiment ;
Changement de destination d'un bâtiment (par exemple transformation d'un local
commercial en local d'habitation), lorsque les travaux ne nécessitent pas de
modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment4.
La déclaration préalable succède, depuis la réforme de 2007, à l'ancienne
déclaration de travaux, et ne s'applique pas aux à « travaux d'entretien ou de
réparation ordinaires »5.
Les travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration
immobilière sont toujours soumis à permis de construire, quelles que soient
leurs caractéristiques et leur importance.
À compter du 1er mars 2012, les surfaces exprimées en SHON ou SHOB seront
considérées comme exprimées en surface de plancher6.
Le dépôt de la déclaration préalable de travaux s'effectue à la mairie du lieu
de la propriété.
D'autres renseignements administratifs, sont aussi parfois indispensables, il
faut alors se renseigner auprès des services compétents : le service
d'urbanisme de la mairie, services préfectoraux, Service départemental de
l'architecture et du patrimoine, le gestionnaire de voirie... On peut
rechercher le cas échéant des renseignements plus techniques sur le sous-sol,
l'hydrologie, les anciennes carrières (à Paris : Inspection centrale des
Carrières).
La déclaration préalable a pour objet d'assurer le contrôle de divers textes
réglementaires applicables localement, le Plan local d'urbanisme (P.L.U.), le
Plan d'occupation des sols (P.O.S.) ou la carte communale, ainsi que, dans
certains cas, le règlement des lotissements.
Le dossier de déclaration comporte un formulaire, le plan de situation du
terrain, le "plan de masse" des constructions à édifier ou à
modifier, le "plan de coupe" du terrain et de le construction, et
enfin en cas de travaux, installations et aménagements un croquis et un plan
coté dans les trois dimensions
Instruction de la déclaration[modifier | modifier le code]
La déclaration est examinée par le service d'urbanisme de la mairie ou par les
services préfectoraux, pour vérification de la conformité de la demande avec
les divers règlements. Parallèlement, le dossier peut être soumis à l'avis des
divers services ou commissions compétents à l'échelon local ou départemental.
Lors du dépôt de la déclaration, l'administration dispose d'un délai de 1 mois
pour instruire le dossier s'il est complet ou réclamer les pièces manquantes,
par lettre recommandée avec accusé de réception, s'il est incomplet. Dans ce
cas, l'intéressé a 3 mois pour compléter son dossier. Cette décision peut, dans
certains cas, être tacite, lorsqu'aucune réponse formelle n'est notifiée au
demandeur à l'échéance du délai légal d'instruction (un mois).
Le préfet dispose d'un délai de deux mois pour contester la légalité d'une
déclaration de travaux, lorsqu'elle est délivrée par le Maire dans une commune
dotée d'un document d'urbanisme, au titre de ce qu'on appelle le contrôle de
légalité. Tout comme, pendant deux mois à compter de son affichage sur le
terrain, sa légalité peut être contestée par un tiers devant le tribunal
administratif.
Il est donc prudent de ne pas entreprendre les travaux avant l'achèvement de
cette période de recours.
Dès l'obtention de la demande, la déclaration est publiée en mairie (affichage
administratif) pour deux mois. La durée de validité de la déclaration préalable
est de 2 ans. Si, en cours de travaux, le chantier est interrompu pendant plus
d'une année consécutive, la demande est périmée.
À l'achèvement des travaux un formulaire doit être également déposé en mairie :
une déclaration attestant achèvement et la conformité des travaux (DAACT). Les
services compétents peuvent provoquer alors une visite pour vérifier la
conformité de la réalisation dans les trois mois suivant son dépôt.
L'instruction de la déclaration préalable de travaux (autorisation
administrative) proprement dite est gratuite.
En revanche, les frais d'établissement du dossier de cette déclaration par un
professionnel (maître d'uvre et notamment architecte) sont à négocier avec
celui-ci. À noter cependant que le recours à l'architecte n'est pas obligatoire
pour réaliser le dossier d'une déclaration préalable de travaux.
Par contre, le fait de modifier ou d'étendre une construction peut donner lieu
à l'acquittement de taxes d'urbanisme au profit de la commune et du
département, payable en deux fois : la taxe locale d'équipement ou, à compter
du 1er mars 2012, la taxe d'aménagement (payable 12 mois et 24 mois après
l'obtention de la déclaration préalable).
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