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A chaque rentrée universitaire, plus d'un million d'étudiants cherchent à se
loger. Et, si 11 % parviennent à trouver leur bonheur en cité U ou en internat,
les autres n'ont qu'une solution : la location libre. Or, dans un contexte de
pénurie, la demande étudiante est loin d'être satisfaite. Pour l'investisseur
qui cherche à exploiter cette niche, l'achat d'un studio locatif s'avère un bon
placement. Deux options s'offrent à lui : la location meublée traditionnelle ou
les résidences étudiantes. Investir dans un studio meublé ancien offre
plusieurs avantages. Les prix sont moins élevés que dans le neuf et les biens
disponibles ne manquent pas. Mais attention à l'emplacement. "Plutôt que la
proximité du campus, privilégiez le centre-ville, prévient Olivier Trit,
secrétaire général de Cerenicimo. Les étudiants aiment avoir toutes les
commodités à portée de main." Que vous portiez votre choix sur Lille, Toulouse
ou Lyon, la mise de départ reste raisonnable. Un studio de 20 à 25 mètres
carrés (m2) bien placé se négocie entre 70 000 et 100 000 euros. A Paris,
comptez de 160 000 à 250 000 euros, selon le secteur. Mieux vaut louer en
meublé, car les règles sont plus souples : le bail peut être ramené à un an,
voire neuf mois pour un étudiant (au lieu de trois ans en location vide). NE
SURPAYEZ PAS VOTRE BIEN Pour l'heure, l'offre reste classique : ce sont des
studios de 18 à 20 m2, situés souvent aux abords des campus. Mais certains
promoteurs proposent des petits deux-pièces. Avantage de cette formule ? Vous
n'aurez aucun souci de gestion. Le bien est confié, par bail commercial d'au
moins neuf ans, à l'exploitant de la résidence qui se charge de sous-louer le
logement meublé. Avant de signer, plusieurs précautions s'imposent. Tout
d'abord, ne surpayez pas votre bien. "Le prix doit être à peine supérieur à
celui d'un logement neuf traditionnel", conseille Olivier Trit. Ensuite, soyez
très attentif aux loyers que l'exploitant pratiquera car, s'ils sont trop
élevés, il aura du mal à remplir la résidence et à maintenir une activité
viable, ce qui affectera le rendement de l'investisseur. Enfin, ne perdez pas
de vue qu'un campus peut être déplacé. "Il faut toujours prévoir un plan B, une
reconversion du logement à un autre usage", prévient Pierre Nechelis, attaché à
la direction immobilière d'UFF. Fiscalement, en résidence étudiante, il est
possible de se faire rembourser le montant de la TVA acquittée lors de l'achat
du bien. Vous pourrez aussi profiter du régime Censi-Bouvard, qui autorise une
réduction d'impôt de 11 % du montant hors taxe de l'acquisition, étalée sur
neuf ans, dans la limite d'un prix plafond de 300 000 euros. Dans ce type de
produit, comptez une rentabilité voisine de 4 %.
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