DP 0% yang diajukan PASLON No.3, Anies-Sandi ini patut HARUS diperhatikan
baik-baik, jangan sampai hanya digunakan umpan meraih suara pemilih saja!
TUNJUKKAN dan BUKTIKAN bagaimana pelaksanaannya agar tidak membuat Indonesia
lebih terjerat HUTANG dan akhirnya mencekik kelajuan perkembangan
ekonomi-nasional dan pemerintah bankrut tidak mampu membayar, ...
Bukankah jauh lebih aman dan mantap dengan program RUSUNAWA Jokowi-Ahok yang
sudah berjalan di DKI-Jakarta, ... menaikkan warga miskin dari perumahan kumuh
yang tidak layak dihuni dan lebih lanjut memberikan kredit usaha bagi warga
RUSUNAWA dengan pembagian keuntungan 80:20 (80% untuk warga, 20% untuk
DKI-Jakarta).
From: Jonathan Goeij jonathango...@yahoo.com [GELORA45]
Sent: Wednesday, February 22, 2017 4:42 AM
agung purwoko
Minggu, 19 Februari 2017 - 09:26
DP 0% dan Perspektif Makroprudensial
DP 0% dan Perspektif Makroprudensial
Bagaimana penerapan program DP 0% Anies ditinjau dari
perspektif makroprudensial?
House Property (Foto: Pixabay)
Program DP 0% akhirnya menjadi trending topic.
Di tengah isu kependudukan dan peningkatan kualitas masyarakat Jakarta, Program
DP 0% yang diusung salah satu paslon bisa mencuri perhatian masyarakat pada
saat Debat Final Cagub DKI Jakarta.
Sungguh bernilai jual tinggi. Perdebatan implementasi DP 0% selanjutnya
memasuki ranah sosmed serta media mainstream. Isu DP 0% sempat menjadi trending
topic Twitter selama dua hari. Netizen mempertanyakan bagaimana implementasi DP
0%.
Isu semakin hangat ketika media mainstream baik online maupun cetak mengangkat
< /span>statement Gubernur BI.
Pada suatu kesempatan, Gubernur BI menyatakan program kredit rumah DP 0%
menyalahi ketentuan LTV. Statement ini kemudian menjadi bahan perdebatan bagi
pendukung masing-masing paslon.
Apakah benar peraturan BI melarang DP 0% untuk semua kredit property? Lalu
benarkah program DP 0% hanya merupakan retorika semata dan sulit
diimplementasikan? Mari kita pahami satu persatu.
Mencoba Memahami Progra m DP 0% Anies Sandi
Sebagai awalan, kita coba pahami bagaimana sebenarnya program DP 0% yang
digagas Paslon Anies Sandi. Informasi mengenai program DP 0% ini menurut saya
sebenarnya masih sangat terbatas. Mungkin benar yang disampaikan Mas Anies,
program ini masih berupa gagasan atas suatu permasalahan publik. Tapi tidak
salahnya saya bedah dulu dengan informasi yang ada.
Ada tiga poin yang saya pahami dari program DP 0% gagasan Paslon Anies Sandi.
Pertama, belum jelasnya fokus dan sasaran program.
Tujuan program ini adalah memberikan akses pembiayaan perumahan kepada warga
Jakarta, termasuk warg a yang hijrah ke Jakarta. Menurut Anies, 30% warga
Jakarta tidak memiliki rumah.
Masalah terbesar adalah kesulitan memenuhi Down Payment. Sampai saat in belum
dijelaskan siapa target yang dituju. Belum ada batasan penghasilan maksimum
yang diperkenakan untuk memperoleh fasilitas ini.
Kedua, kejelasan bentuk Intervensi Pemda.
Dalam paparannya saat debat maupun konferensi pers pasca debat, Mas Anies
menjelaskan bahwa Pemda tidak membangun rumah. Karena permasalahan masyarakat
adalah pembiayaan DP, maka bentuk intervensi yang diberikan berupa kredit tanpa
uang muka alias DP 0% bekerja sama dengan Bank DKI.
Sebagai pengganti uang muka, diciptakan mekanisme tabungan selama 6 bulan
secara konsisten hingga saldonya tabungannya mencapai 10% dari nilai kredit.
Selanjutnya tabungan itu dikonversi menjadi DP.
Isu yang muncul di sini adalah berapa besar rata-rata DP yang dibutuhkan?
Mungkinkah mencicil DP dalam waktu 6 bulan?
Ketiga, adalah mencicil sesuai kemampuan sebagai solusi tambahan.
Untuk mengatasi isu kemampuan pembiayaan selain DP 0% juga diusulkan dilakukan
perpanjangan tenor hingga 15-20 tahun. Bang Sandi, yang ahli di bidang
keuangan, menyatakan hal yang biasa melakukan perpanjangan tenor pinjaman.
Memahami Kebijakan Pembatasan Down Payment Bank Indonesia: Praktik Lumrah
Makroprudensial Menjaga Stabilitas Sistem Keuangan Negeri
Isu Down Payment 0% sangat berkaitan kebijakan makroprudensial Bank Indonesia.
Bank Indonesia adalah lembaga yang diberikan amanah menjaga stabilitas sistem
keuangan (SSK) melalui kebijakan makroprudensial. Ini merupakan kewenangan BI
yang baru pasca beralihnya kewenangan pengaturan dan pengawasan bank ke OJK.
Kewenangan otoritas moneter yang sedang berkembang di berbagai negara pasca
krisis keuangan global 2008. Kewenangan yang diberikan untuk memastikan Stabili
tas Sistem Keuangan agar tetap terjaga.
Lalu apakah hubungannya stabilitas sistem keuangan dengan down payment?
Mari kita buka sejarah. Ekonomi global memiliki kenangan buruk dengan dunia
properti. Beberapa krisis keuangan memiliki kaitan erat dengan perkembangan
harga properti. Salah satu yang terbesar tentunya krisis keuangan global 2008.
Krisis ekonomi terbesar sepanjang sejarah yang mengharuskan berbagai literatur
ekonomi ditinjau ulang.
Krisis ekonomi yang mengharuskan beberapa bank sentral utama dunia menciptakan
likuiditas terbesar sepanjang sejarah, menurunkan suku bunga hingga 0% bahkan
negatif, hingga menciptakan berbagai instrumen baru termasuk hutang pemerintah
tebesar.
Krisis keuangan global 2008 bermula dari pemberian kredit perumahaan yang
terlalu mudah.
Banyak pihak yang seharusnya tidak layak akhirnya memperoleh pembiayaan. Hal
ini kemudian mendorong kenaikan demand. Berbagai pihak berlomba membeli
properti, tidak hanya pihak yang membutuhkan namun juga investor untuk
antisipasi maupun spekulasi.
Pada gilirannya, harga aset perumahan terdorong naik dan terus naik. Terjadilah
bubble harga property akibat kemudahan pembiayaan. Situasi ini yang dikenal
dengan ketidakseimbangan keuangan atau financial imbalances.
Situasi kemudian lebih memburuk ketika dilakukan kredit properti disekuritisasi
dan dijual ke seluruh dunia.
Stimulus kredit menggerakkan sektor keuangan lebih cepat daripada sektor riil.
Saat terjadi krisis, bubble harga pecah, debitur tidak mampu membayar, dan
selanjutnya merembet kepada kegagalan lembaga keuangan.
Belajar dari kegagalan ini, mulai dikenal kebijakan makroprudensial.
Kebijakan moneter dan pengawasan bank secara mikro ternyata tidak cukup untuk
memastikan stabilitas sistem keuangan. Secara umum, kebijakan ini melakukan
monitoring dan menilai perilaku pengambilan risiko yang berlebihan di berbagai
aspek di sektor keuangan.
Sektor properti merupakan salah satu area kebijakan, d engan berbagai instrumen
yang dikenal antara lain pembatasan Loan To Value (rasio utang terhadap nilai
aset), pembatasan Debt Service to Income (rasio Utang terhadap Pendapatan),
pembatasan tenor pinjaman.
Mari kita lihat praktik kebijakan makroprudensial d i sektor properti di
berbagai negara.
Hongkong dan Singapura menerapkan berbagai instrumen seperti rasio LTV, rasio
DSTI, dan tenor maksimum 30 tahun. Di Hongkong, rasio LTV pernah ditetapkan
pada angka 60%. Artinya DP yang harus disiapkan calon debitur sebesar 40%.
Di New Zealand, instrumen LTV juga digunakan dengan membatasi rasio tertentu
dari total kredit. Bank diperbolehkan menyalurkan kredit properti dengan LTV di
atas 80% sebanyak 10% dari total kredit yang disalurkan bank sebagai
pengelolaan risiko. Praktik LTV juga diterapkan di Swedia. LTV cap ditetapkan
sebesar 85% untuk kredit baru sejak tahun 2010. Sebelumnya, tidak ada
pengaturan LTV Cap.
BI sendiri menerapkan pengaturan rasio LTV sebagai bagian dari instrumen
kebijakan makroprudensial sejak Juni 2012.
Saat itu kenaikan penyaluran kredit properti sangat tinggi hingga sempat
mencapai 317% untuk kredit apartemen tipe 22-70 dan 295% untuk apartemen tipe
s.d. 21[1]. Tahun 2013, harga properti di Jakarta sempat naik 27,3%, tertinggi
di dunia, melampaui LA yang tumbuh 16%.[2]
Pada perkembangannya, harga properti mulai terkendali dengan risiko kredit yang
terkelola. Rasio LTV pun telah beberapa kali dilakukan perubahan, dimana sejak
2015 kebijakan LTV telah direvisi dua kali dan diarahkan pada pelonggaran untuk
mendorong kredit.
Adakah ruang bagi kebijakan pemerintah?
Sesuai PBI 18/16/PBI/2016 tentang Rasio Loan to Value untuk Kredit Properti,
Rasio Financing to Value untuk Pembiayaan Properti, dan Uang Muka untuk Kredit
atau Pembiayaan Kendaraan Bermotor, Bank Indonesia mengatur DP minimum kredit
untuk properti yang disalurkan oleh perbankan.
Hal ini yang ditegaskan secara prinsip Gubernur BI pada berbagai media.
Stabilitas sistem keuangan harus dapat dijaga melalui penyaluran kredit yang
dapat dikelola risikonya. Perlu diingat pula bahwa sasaran pengaturan DP
minimum melalui rasio LTV ini adalah kegiatan bisnis bank secara umum yang
dibiayai oleh masyarakat.
Bank adalah lembaga kepercayaan di mana lebih dari 90% dana yang dikelola
adalah dana masyarakat. Bank harus prudent dalam menjalankan kegiatannya.
-
Namun penerapan LTV untuk kredit property tidak dilakukan untuk membatasi akses
masyarakat terhadap pembiayaan perumahan. PBI LTV tidak menafikan bahwa
terdapat kondisi tertentu yang membutuhkan pengecualian.
Ada beberapa jenis kredit properti seperti rumah tapak s.d. tipe 21, rumah
susun s.d. tipe 21 tidak harus memberikan DP. BI juga paham bahwa perlu ruang
kebijakan bagi pemerintah untuk intervensi kebijakan di sektor perumahan,
tentunya tetap memperhatikan risiko yang timbul.
Oleh karena itu diberikan pengecualian ketentuan rasio LTV untuk Program
Perumahan Pemerintah Pusat/Daerah sebagaimana diatur dalam pasal 17.
Pengecualian terhadap rasio LTV saat ini telah digunakan untuk fasilitas kredit
pemerintah pusat FLPP (Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan) yang
disalurkan melalui beberapa perbankan.
FLPP adalah fasilitas pembiayaan perumahan yang diberikan pemerintah pusat
untuk masyarakat yang belum memiliki rumah. Masyarakat Berpenghasilan Rendah
dapat menggunakan kredit FLPP dengan suku bunga rendah, jangka waktu kredit
s.d. 20 tahun, uang muka dibantu pemerintah sebesar Rp 4 juta sejak tahun 2015.
Memagari risiko kredit DP 0%
Jika dilihat dari perspektif pengaturan makroprudensial, sebenarnya program DP
0% dimungkinkan dengan catatan bukan kegiatan bisnis murni dari Bank komersial
sebagaimana diingatkan oleh Gubernur BI dan PBI LTV. Program DP 0% harus
merupakan program pemerintah daerah. Namun perlu diperhatikan beberapa risiko
berikut mengingat program pemerintah tersebut tetap harus memperhatikan prinsip
kehati-hatian.
Pertama risiko likuiditas bank penyalur.
Dalam penjelasannya, program DP 0% ini akan dilaksanakan bekerjasama dengan
Bank DKI. Sebagaimana BPD lainnya, komposisi Dana Pihak Ketiga Bank DKI
didominasi dana jangka pendek milik pemerintah daerah. Jika dilihat periode
2011-2015, rata-rata komposisi DPK milik pemda mencapai 25%.
Hal ini tentu berimplikasi pada risiko likuiditas Bank DKI terutama pada saat
realisasi belanja APBD meningkat taham. Artinya, jika Pemda DKI ingin Bank DKI
masuk pada pembiayaan jangka panjang, perlu dicari sumber pembiayaan baru
dengan dimensi jangka panjang sebagai bantalan likuiditas.
Kedua, risiko kenaikan harga aset yang lebih cepat.
Berkali-kali disampaikan bahwa fasilitas DP 0% hanya masuk pada aspek kemudahan
pembiayaan, bukan aspek supply. Jika demikian, demand rumah akan meningkat
seiring dengan peningkatan kapasitas konsumen membeli rumah.
Hal ini kemudian memicu kenaikan harga rumah mengingat demand tidak hanya
bersumber dari peminjam fasilitas DP 0% namun juga pihak lain yang ikut
mengantisipasi kenaikan harga rumah atau spekulasi.
Praktik ini terjadi pada bebera pa rusunami di Jakarta seperti Green Pramuka
maupun Kalibata. Di sini perlu ada pembatasan siapa saja yang bisa mengakses
kredit ini untuk mengelola ekspekstasi. Selanjutnya, aspek supply tetap harus
dipertimbangkan sebagai balancing kenaikan demand.
Ketiga, risiko kredit.
Dalam penyaluran kredit, fungsi DP merupakan salah satu alat manajemen risiko
kredit. Jika kredit disalurkan tanpa DP, tentunya risiko kredit meningkat
mengingat terdapat potensi penurunan kualitas debitur yang memperoleh kredit.
Dalam kredit jangka panjang, risiko suku bunga juga perlu diperhatikan
mengingat perubahan suku bunga bisa saja meningkatkan risiko gagal bayar oleh
debitur.
Oleh karena itu, perlu didefinisikan secara jelas siapa saja yang berhak
memperoleh fasilitas tersebut antara lain melalui pembatasan maksimum-minimum
pendapatan. Hal ini merupakan filter untuk menyaring kapabilitas calon debitur.
Selanjutnya, intervensi Pemda terkait risiko kredit perlu dilakukan melalui dua
hal : tambahan modal bagi Bank DKI serta penjaminan kredit melalui perusahaan
daerah.
Sebagai penutup, gagasan pembiayaan rumah bagi masyarakat perkotaan memang
perlu disambut. Semua sepakat bahwa perlu solusi peningkatan kualitas hidup
masyarakat Jakarta melalui penyediaan rumah yang layak. Namun meletakkan solusi
ketersediaan perumahan kota Jakarta melalui kemudahan pembiayaan semata rasanya
perlu ditinjau kembali.
If I owe you a pound, I have a problem; but if I owe you a million, the problem
is yours.
- John Maynard Keynes
Perlu penanganan kebijakan publik yang menyeluruh atas permasalahan perumahan
perkotaan. Dan itu menjadi pekerjaan rumah bagi gubernur berikutnya, siapapun
itu.
