Saya gabungkan sekalian utk semua yang tertarik dalam diskusi ini, benar bahwa yg dikemukan Anies-Sandy itu lebih bersifat vote-getter hal itu adalah kenyataan. Yang saya kemukakan dibawah ini bukanlah program Anies-Sandy, lebih merupakan pemikiran saya sendiri yang boleh dipakai siapa saja baik itu Ahok, Anies, ataupun gubernur2 dan walikota2 diseluruh Indonesia. Sebelum itu saya mau me-rebut tulisan dibawah yg mengesankan Down Payment Assistance yg disediakan berbagai city di US sebagai penyebab mortgage bubble th 2007an itu, sama sekali tidak, karena program ini terhitung aman dengan tingkat kesuksesan yang tinggi. Penyebab mortgage bubble di US itu menurut saya adalah: Creative Financing, Sub-Prime Mortgage, Stated Income yang kemudian dikemas dan dijual lagi kemasyarakat dalam bentuk Mortgage Backed Security. Ada 2 hal saya rasa yang menyebabkan mereka yang penghasilannya rendah tidak mampu membeli rumah: 1. tingkat bunga yg tinggi yang menyebabkan monthly payment yang tinggi juga; 2. tidak adanya down payment utk memenuhi ketentuan LTV. Perhitungan yang diberikan Nesare dibawah ini benar, hal ini menunjukkan betapa sukarnya seseorang berpenghasilan rendah membeli rumah dengan cicilan yang sedemikian besar karena tingkat bunga yang tinggi (12%). Tetapi lain hal-nya kalau tingkat bunganya lebih rendah, dan baiknya telah ada kredit rumah dengan bunga 5% utk mereka yang berpenghasilan maksimum Rp 4 juta, utk lebih jelasnya lihat posting saya sebelumnya https://groups.yahoo.com/neo/groups/GELORA45/conversations/messages/203174 ditambah dengan Down Payment Assistance Program dari pemda hal ini akan jadi masuk akal dan terjangkau. Saya berikan kalkulasi utk penghasilan maksimum Rp 4 juta, dengan DSR 35% akan mampu membayar monthly payment Rp 1,4 juta Kalkulasi dgn bunga 5% dan jangka waktu 20 tahun dan Down Payment 15%:Monthly Payment: Rp 1,4 jutaLoan Rp 212,2 jutaD/P 15% Rp 37,447 jutaHarga Rumah Rp 249,647 juta atau dibulatkan Rp 250 juta. Saya rasa rumah sederhana atau rusun/apartemen seharga Rp 200 -250 juta masih bisa disediakan para developer. Jadi disini progam yg diperlukan adalah Down Payment Assistance sebesar 15% itu, dan itu juga bukan cuma2 tetapi harus dikembalikan dengan dicicil, katakanlah 5 th pertama tidak perlu dicicil dan baru th ke 6 s/d ke 20 dicicil dengan bunga 5% yang artinya perbulan Rp 296 ribu.
---In GELORA45@yahoogroups.com, <nesare1@...> wrote : Gimana DP jadi second loan bisa sukses diindonesia? Di USA saja rusak berantakan karena default ditahun 2007 yg bikin ekonomi USA babak belur dan bikin kacau perekonomian dunia jadi limbung yang efeknya masih dirasakan sampai sekarang seperti di italia dan Yunani. Wong cicilan saja sudah akan menjadi masalah pembayarannya oleh rakyat miskin.Sudah ane tulis sebelumnya Bunga kredit = 12%. Down payment/panjer = 0%. Loan term/jangka waktu kredit = 30 tahun fixed. - Harga rumah Rp. 300 juta = US$22,494. Cicilan kredit/bulan = US$231.38 = Rp.3.080.787. - Harga rumah Rp. 500 juta = US$37,500. Cicilan kredit/bulan = US$385.73 = Rp.5.144.768. - Harga rumah Rp. 750 juta = US$56.236. Cicilan kredit/bulan = US$578.45 = Rp.7.714.469. - Harga rumah Rp. 1 milyard = US$74,982. Cicilan kredit/bulan = US$771.27 = Rp.10.286.003. Rakyat lulusan S1 baru kerja itu gajinya Rp. 5 juta – Rp.6 juta perbulan! Coba pikirin gimana rakyat bisa beli rumah kalau gak korupsi atau dibantu orang lain? Kalau korupsi atau dibantu orang lain, DP gratis itu gak ada gunanya. Habis2in duit bank DKI saja!Disinilah ngibulnya anies dan sandi itu karena tujuannya hanya 1: vote getter! Nesare From: GELORA45@yahoogroups.com [mailto:GELORA45@yahoogroups.com] Sent: Wednesday, February 22, 2017 11:56 PM To: GELORA45@yahoogroups.com Subject: Re: [GELORA45] Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka Bung Chan, saya tidak tahu persis program Anies - Sandy seperti apa, tetapi saya rasa program seperti ini dengan uang muka yg sedikit sekali atau katakanlah tanpa dp bila mau dilakukan oleh pemda bisa dilakukan dengan cara pemda menyediakan down-payment assistance sebagai second mortgage seperti beberapa contoh yg dilakukan kota-kota di California pada posting saya sebelumnya, anda telusuri saja dibawah. Dan program ini cukup aman dengan tingkat kesuksesan yang tinggi. Utk kondisi Jakarta ataupun Indonesia secara keseluruhan saya mempunyai gambaran apa yg bisa dilakukan, tetapi karena saya tidak bermaksud memberi advise pd para cagub yg bertarung sekarang ini jadi sementara ini saya cukupkan sampai disini dulu. ---In GELORA45@yahoogroups.com, <SADAR@...> wrote :Saya tertarik dengan diskusi DP 0% ini, ... dalam pengertian saya jadi merupakan akal-akalan pengusaha menarik pembeli dalam menjajakan barangnya! Rupanya memasukkan bagian DP itu keutang pokok yang TETAP HARUS DIBAYAR pembeli dengan dicicil dalam waktu yg ditentukan! Artinya modal pembangunan rumah itu 100% dalam bentuk utang yang dibayar pembeli dengan cicilan dalam tenor waktu, katakanlah selama 10-20 tahun! Seandainya keadaan ekonomi maju terus membaik, dengan demikian sipembeli tidak bermasalah membayar cicilan pinjaman pembeli rumah itu, tentu tidak ada maslah. Tapi kalau terjadi sebaliknya, sipembeli itu ditengah jalan TIDAK SANGGUP bayar cicilan lagi, SIAPA dan BAGAIMANA menanggung rumah itu! Disini masalah serius yang harus dipikirkan dan dihadapi! Bukankah dengan demikian ujung-ujungnya Pemerintah juga yang harus menanggung jerat utang yg terlalu besar dan kalau terjadi kredit gagal dalam masyarakat! Bank-bank yang kasih kredit bisa bankrut dan akhirnya pemerintah juga yang terancam bankrut. Seperti gempuran krismon di AS tahun 2008 itu, ...! Dalam masalah jual-beli dengan utang yang harus dibayar, ... dalam pengertian saya sudah bagus prinsip yang dijalankan bank-bank dalam memberikan kredit sekarang ini, penerima kredit harus bisa menunjukkan kemampuan membayar utang yang diberikan dan, ... jumlah utang yg diberikan tidak lebih dari 80% harga Rumah! Bahkan Bank lebih dahulu memperkirakan berapa harga rumah itu di pasar, termasuk melihat lokasinya dan sudah berapa tahun rumah itu, ... lalu menetapkan utang hanya bisa diberikan berapa% dari harga rumah itu. Akan lebih baik prinsip ini tetap diberlakukan dan dijalankan! Untuk menjamin bank tidak dirugikan terlalu besar kalau saja pembelinya sudah tidak mampu bayar utang, rumah disita bisa dapatkan kembali dengan jual rumah itu. Sekalipun bank juga tetap harus menanggung resiko, seandainya ekonomi merosot, harga rumah jatuh jadi RUGI, ... masalah jadi lebih serius dengan jalankan DP 0% yang mutlak harus dipikirkan Pemerintah bisa dan boleh tidak dijalankan! Melihat cara pemerintah HK dalam membantu warga menengah-bawah mengatasi perumahan, pemerintah membangun perumahan-rakyat untuk warga miskin, dibatas penghasilan rendah, dengan sewa rumah murah. Ada lagi rumah subsidi Pemerintah, bagi warga yg penghasilan melewati garis rendah dan diberi batasan kekayaan tidak lebih sekian ratus ribu dollar (lupa), yang dijual dengan harga murah, bisa 20-40% lebih murah dari harga pasar. Sedang cara nya Ahok juga sangat baguuus! Ahok menentukan setiap pengembang berkontribusi 15% untuk ikut pembangunan DKI-Jakarta, termasuk bangun rusun-rusun bagi rakyat-miskin! Hanya saja, menurut saya juga harus ada tim pengawasan DKI dalam usaha menjalankan kontribusi dari pengembang, sehingga benar-benar kontribusi 15% itu benar-benar terwujud dengan baik untuk kepentingan warga Jakarta! Salam,ChanCT From: nesare1@... [GELORA45]Sent: Thursday, February 23, 2017 3:09 AMTo: GELORA45@yahoogroups.comSubject: RE: [GELORA45] Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka Ente gak ngerti idenya anies!Baca dulu idenya apa.Idenya kasih DP 0%! Makanya dia gak berani buka2an gimana detailnya. Alasan yang dipakai, itu rahasia, itu business plan takut dijiplak orang lain. Apanya yang mau dijiplak? Wong sederhana sekali. Mau kasih gratis DP, ya mesti ada sumber duitnya. Dari mana? Ya kalau dia jadi gubernur kan harus ngeluarin dari kas DKI atau minta kantung2 yang pencetak duitnya DKI seperti bank DKI dll. Itu pun belum tentu dia bisa karena keuangan perusahaan itu belum tentu kuat untuk mengucurkan dana itu. Belum apa2 dia sudah ditertawakan oleh pengembang yang bilang bisa kasih DP 0%!Malu enggak?! Wong idenya itu hanya buat vote getter saja!Gak lebih dari itu. Mana anies ngerti mortgage. Dulu sekolah saja dia tinggal di apartment. Boro2 mortgage, kredit saja belum tentu dia ngerti! Nesare From: GELORA45@yahoogroups.com [mailto:GELORA45@yahoogroups.com] Sent: Wednesday, February 22, 2017 1:58 PM To: Yahoogroups <gelora45@yahoogroups.com> Subject: RE: [GELORA45] Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka Ide Anies dan Sandy itu lebih tepatnya disebut Down Payment Assistance atau Homebuyer Assistance yang disediakan beberapa kota (tidak semuanya tergantung dana) yang sebenarnya umum saja. Down Payment Assistance ini sifatnya second loan dengan tingkat bunga yang relatif rendah. Program seperti ini tidak selalu ada terus tergantung dari kondisi keuangan city itu, selain membantu warga utk beli rumah juga sebenarnya menambah pendapatan city berupa property tax. Beberapa contoh Down Payment Assistance: City of Roseville:Maximum assistance will be in the amount of $60,000.http://www.roseville.ca.us/housing/assistance_to_first_time_homebuyers.asp City of Elk Grove:Maximum $59,650 or 20% of purchase price, whichever is less.http://www.elkgrovecity.org/UserFiles/Servers/Server_109585/File/homebuyer-assistance-program-summary.pdf City of DowneyThe City of Downey has teamed up with the housing non-profit organization Neighborhood Housing Services (NHS), to offer a $60,000 down payment assistance loan to qualifying families in the community. The program allows for two (2) $30,000 loans to be combined, a City loan and a matching loan from NHS, to provide the borrower with a total $60,000 loan at 3% simple interest. The City’s interest will begin to be forgiven after the 20th year at a 1/10th rate per year; at the 30th year, the City’s original loan amount and any interest will be forgiven in its totality. If the homebuyer sells, transfers/changes title, refinances and cashes-out, and/or no longer utilizes the property as their primary residence before the 30th year, the original City loan amount, plus applicable interest, will be due and payable. NHS’ principal loan amount and interest will be due and payable at the 30th year. http://www.downeyca.org/gov/cd/housing/assist.asp ---In GELORA45@yahoogroups.com, <nesare1@...> wrote :"Kalau DP nol, cicilannya akan semakin besarNesare: maksud anies dan sandi bukan begini. Idenya anies dan sandi itu adalah DP nya di finance. Financing/pendanaan DP ini dari pemerintah. Ini ide dasarnya. Dia jelas gak bisa suruh swasta yang financing/mendanai DP ini karena dia bukan kerja di swasta. Dia kalau jadi gubernur, dia mau mendanai DP ini yang tentunya dari kas DKI. Ini persoalannya. Ya babak belurlah kas DKI. Kalau terjadi default, ya matilah DKI karena duit yang dihutangkan akan hangus. Lalu kredit macet itu mengganggu harga rumah dan ujung2nya bisa bikin ekonomi makro/nasional babak belur alias stagflation. Nesare From: GELORA45@yahoogroups.com [mailto:GELORA45@yahoogroups.com] Sent: Wednesday, February 22, 2017 1:01 PM To: Yahoogroups <gelora45@yahoogroups.com> Subject: [GELORA45] Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka | | | | | | | | | | | Ini Risiko-risiko KPR Tanpa Uang Muka By Kompas Cyber Media11 Februari 2017 - KPR tanpa DP akan membuat cicilan menjadi lebih besar | | | | Sabtu, 11 Februari 2017 | 15:59 WIB Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Maurin Sitorus di Indonesia Property Expo 2017, Jakarta, Sabtu (11/2/2017). Jakarta, KOMPAS.com - Skema pembiayaan KPR saat ini cukup beragam, mulai dari bunga kreditnya, uang mukanya, hingga tenornya.Saat ini bahkan ada wacana untuk meniadakan uang muka (down payment/DP) agar masyarakat kelas bawah bisa memiliki rumah.Direktur Jenderal Pembiayaan Perumahan Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat Maurin Sitorus menjelaskan, ada beberapa hal yang harus diperhatikan jika kredit tanpa uang muka ini diterapkan untuk pembiayaan rumah.Pertama, mengenai komitmen kepemilikan (ownership). Maurin mengatakan jika tanpa DP, maka ownership debitur kredit rumah menjadi rendah. Hal itu juga terkait dengan aspek kedua yaitu besaran cicilan dan kemampuan membayar dari debitur itu sendiri."Kalau DP nol, cicilannya akan semakin besar," kata Maurin ditemui di sela Indonesia Property Expo 2017 di JCC Senayan, Jakarta, pada Sabtu (11/2/2017),Hitung-hitungan mudahnya ia contohkan dengan kredit rumah Rp 100 juta. Apabila dengan DP 30 persen, artinya tinggal mengangsur Rp 70 juta. Maka bunga KPR lima persen dari Rp 70 juta sekitar Rp 3,5 juta.Dengan asumsi tenor 15 tahun, maka debitur harus mencicil sebesar Rp 408.334 per bulan (Rp 73,5 juta dibagi 180 bulan).Tetapi bila dengan skema kredit tanpa DP, maka beban bunganya saja sudah berbeda, yaitu 5 persen dikalikan Rp 100 juta atau sebesar Rp 5 juta. Sehingga dengan asumsi tenor yang sama 15 tahun, maka debitur harus mencicil sebesar Rp 583.334 per bulan (Rp 105 juta dibagi 180 bulan).Cicilan untuk rumah yang lebih tinggi ini akan menjadi masalah. Sebab, kata Maurin saat ini ketentuan besaran cicilan yakni 35 persen dari pendapatan."Kenapa ditaruh 35 persen? Karena kita punya kebutuhan lain, biaya hidup, biaya sekolah anak," kata Maurin.Maurin mengatakan, jika pendapatannya mepet sementara ada kebutuhan pendidikan dan cicilan rumah yang mahal, tentu saja masyarakat lebih mementingkan membayar sekolah. Sehingga, imbuhnya, apabila cicilan rumahnya di atas 35 persen dari pendapatan, maka kemungkinan besar KPR itu akan bermasalah atau dengan kata lain cicilan macet.Jika KPR bermasalah, lanjut Maurin, maka perbankan akan bermasalah juga. Dan kalau perbankan bermasalah, maka perekonomian nasional akan bermasalah."Itu kelihatannya simpel, mikro. Tetapi, yang mikro itu bisa menjadi makro," ucap Maurin. Kemudian, ketika ditanya apakah mungkin diberikan tenor atau jangka waktu pinjaman lebih panjang, menjadi 30 tahun. Sehingga cicilannya menjadi lebih ringan?Maurin menegaskan, nantinya hal itu tentu saja akan berpengaruh terhadap hitung-hitungan besaran cicilan. Namun, perlu diperhatikan juga kondisi atau daya tahan perbankan dalam hal pembiayaan dan risikonya."Kan perbankan dikontrol ketat, rasio kredit macet enggak boleh tiga persen, harus di bawah itu. Jadi, itu (program) harus ekstra hati-hati menetapkan," ujar Maurin. | Penulis | : Estu Suryowati | | Editor | : M Fajar Marta |
