--- In [email protected], "- ekadj" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > Pak Risfan dan Pak Nuzul ysh, > > Satu tabel tertinggal dari perhitungan nilai jalan saya sampaikan terlampir, > yaitu matriks nilai X yang menunjukkan 'kelengkapan jalan'. > > Saya tertarik meneruskan lagi lemparan Pak Risfan mengenai land-use dan > intensitas penggunaan lahan, atau dalam formulasi itu kita sebut nilai u > (myu). Saya mempertanyakan masalah koefisien yang bisa kita sepakati, dan > sebagai contoh adalah kembali ke Jepang sebagaimana terlampir. Dari contoh > ini sebenarnya kita harus membedakan commercial district sebagai 'highly' > dan 'standar saja'. Franchise dll selalu mencari posisi highly commercial > district, dan bagusnya di negara-negara maju, 'kawasan' ini terdefinisi. Di > Indonesia sepertinya kita juga harus menambahkan kriteria 'kawasan > campuran', seperti ruko/rukan, rumah warung, dlsb. Sehingga cukup puyeng > juga bila hal ini 'dilegalkan' dan ditentukan koefisiennya. Termasuk juga > bila commercial area itu bertumpuk-tumpuk, dan trend juga sekarang ini : > sekian lantai ke atas dijadikan apartemen. > > Saya kira saya harus menyiapkan suatu contoh simulasi bergambar, berikut > perhitungan-perhitungannya juga. Sembari juga mohon dibantu dari rekan-rekan > sekalian untuk menyusun koefisien untuk tipikal Indonesia. Sementara > demikian pak. Salam. > > -ekadj > > 2008/10/6 Risfan M [EMAIL PROTECTED] > > > Dear referenciers ysh, > > Pertanyaan Bang Nuzul tentang McD yang memborong properti di kota besar > > menggoda saya. Jadi ingat awal belajar teori lokasi tentang optimalisasi > > lokasi penjual es lilin. > > > > Saya tidak bisa menjawab secara langsung kasusnya, tetapi terprovokasi > > untuk membahas secara umum tentang pengaruh timbal balik antara "nilai > > properti" dengan kehadiran "jaringan franchise dan retailers." > > > > Retailers dan berbagai outlet produk franchise senantiasa berusaha > > menjangkau konsumen dimanapun mereka berada. Bahkan dengan layanan deliveri > > atas pesanan via telpon. Dan mereka bersaing antar pedagang produk sejenis > > atau substitusinya. > > > > Tentunya retailers tersebut diuntungkan dengan dibangunnya mal atau pusat > > belanja di satu kawasan atau kota, yang menjadi pusat kunjungan penduduk > > setempat. Dari obrolan dengan pemilik franchise domestik diperoleh info > > bahwa mereka akan berusaha masuk ke setiap mal atau pusat belanja di kota > > besar. Tujuannya adalah untuk menjaga kehadiran mereka dihadapan pelanggan. > > Ini dapat dilihat dengan kehadiran franchise global maupun nasional di > > setial pusat belanja, seperti McD, KFC, Pizza Hut, Dunkin Donut, juga Bread > > Talk, Batik Keris, TB Gramedia, salon Johny Andrean, Rudi Hadisuwarno, Disc > > Tara, dst. > > > > Sebaliknya, tiap mal atau pusa belanja akan merasa beruntung jika tenant > > atau penyewanya adalah jaringan franchise yang punya nama (brand) yang kuat > > tersebut. Karena merupakan jaminan akan dikunjungi pelanggan. Terutama kalau > > yang masuk adalah supermarket dan department store yang ternama. Mereka > > menjadi anchor tenant, menjadi jangkar yang mengikat penyewa dan pengunjung. > > Untuk setiap mal yang baru dibangun orang akan bertanya, apa supermarket dan > > department store nya. Apakah Giant, Carefour, Hypermart, Superindo? Apakah > > Metro, Sogo, Matahari, Ramayana, atau lainnya? Anchor tenant bisa menentukan > > hidup mati suatu mal. > > Di beberapa daerah warga akan bangga kalau di kotanya sudah ada nama-nama > > retailers tersebut. Karena pada masa kini itu menjadi semacam simbol urban. > > Belum bisa disebut kota katanya kalau belum hadir nama-nama tersebut. Itulah > > kekuatan citra yang tertanam di benak konsumen. Mungkin terpengaruh juga > > oleh iklan di TV dan surat kabar tentang berbagai produk yang ditawarkan. > > Daya tarik brands tersebut sungguh terasa terutama bagi mereka yang punya > > anak dari usia TK hingga remaja. > > > > Kenyataan di atas tentu menyedihkan bagi promosi produk lokal. Tapi kita > > sedang bicara urban land economic saat ini. Ada cerita menarik kalau di > > sepanjang jalan Tol Merak - Jakarta - Cipularang, bahwa pengelola > > masjid/mushola di tiap "lokasi istirahat" dan pompa bensinnya juga > > franchise. Suatu kenyataan bahwa adanya tempat ibadah yang bersih, sejuk, > > telah menjadi faktor penentu keputusan memilih tempat pengendara istirahat. > > > > Kembali kepada pokok persoalan, tentunya para retailer, franchiser, anchor > > tenant tersebut tahu posisi tawarnya. Sehingga tak jarang dari awal mereka > > sudah minta dipenuhi syarat-syarat kehadirannya, disamping harga. > > > > Sementara itu di luar mal atau pusat perbelanjaan, para retailer dan > > franchiser justru harus berlomba mencari lokasi yang strategis untuk > > menjangkau pelanggan. Di pinggir kota, ruko-ruko di pusat permukiman baru > > biasanya menjadi sasaran. Namun di pusat kota, persaingan dalam memperoleh > > lokasi strategis, di pojok perempatan utama, di sepenjang jalan raya utama, > > dekat pasar, perkantoran, dst. Maka tak heran kalau setiap saat mereka > > secara proactive "menguasai" titik-titik strategis itu, bahkan di saat > > pendapatan sedang turun sekalipun. Toh investasi properti sifatnya jangka > > panjang. Mungkin. > > > > Silahkan klik update: http://urbaneconomic.blogspot.com > > > > Salam, > > Risfan Munir > > . > > > > > > >
