Membenahi Pembiayaan Perumahan Rakyat Gugus Tugas Penegakan Hukum Penipuan Finansial di Amerika Serikat bekerja sama dengan FBI kini sedang berupaya memberantas berbagai bentuk rekayasa dan penipuan finansial kredit perumahan (Kompas, 19 Juni). Seperti diketahui, malapetaka kredit sektor perumahanlah yang menjadi biang pemicu krisis ekonomi di negara adidaya yang terjadi pada 2008 lalu, dan berdampak hingga ke seluruh pelosok dunia. Fenomena di negeri yang menjadi model ekonomi liberal ini hendaknya dijadikan pembelajaran bagi pembiayaan perumahan di Indonesia, yaitu bahwa sistem pembiayaan perumahan yang mengandalkan ekonomi pasar telah terbukti tidak mampu menahan gejolak kebangkrutan ketika terjadi krisis ekonomi. Berbagai skema pembiayaan perumahan yang didasari bisnis bank ini bukan hanya tidak kunjung berhasil merumahkan rakyat dari golongan pendapatan rendah dan miskin, namun juga sangat beresiko terhadap kondisi industri pembiayaan. Kekacauan subprime mortgage di AS telah menyebabkan kebangkrutan finansial di AS, yang disebabkan oleh penjaminan di atas penjaminan lain yang gagal dan penumpukan resiko yang akhirnya tidak tertanggungkan lagi. Cicilan perumahan yang beresiko itu dijamin oleh negara dan kemudian kemungkinan gagal bayar itu dijaminkan lagi oleh lembaga penjaminan lainnya. Dengan adanya penjaminan yang berlapis-lapis tersebut maka debitur beresiko gagal bayar (NPL) jadi kurang diperhitungkan. Akhirnya para pengembang semakin banyak membangun dan menjual rumah-rumah dan pemerintah menggelontorkan anggaran subsidi semakin banyak pula. Bisnis properti pun semakin gencar. Namun hal yang sering tidak diperhitungkan, debitur yang berpotensi gagal bayar pun sebenarnya semakin banyak. Rekayasa finansial untuk bidang properti seperti itu akhirnya berpotensi membangkrutkan ekonomi secara keseluruhan. Apalagi jika dipraktekkan di tengah ekonomi Indonesia dan negara-negara berkembang yang sangat fluktuatif. Jika terjadi resesi ekonomi sedikit saja, maka sistem ini akan ambruk karena suku bunga yang meninggi menyulitkan pembayaran cicilan. Selain itu, resesi ekonomi juga berdampak pada pemutusan hubungan kerja, yang menyebabkan debitur gagal bayar akan semakin banyak. Dari sisi penjaminan ganda (reassurance), pengusaha asuransi berupaya menahan dana yang telah dikumpulkannya. Pembiayaan perumahan di tanah air memang sejak lama didominasi oleh berbagai bentuk rekayasa finansial (financial engineering) seperti subsidi Kredit Pemilikan Rumah (KPR) ini. Melalui sistem pembiayaan subsidi tidak langsung, subsidi negara diberikan kepada bank dan oleh bank dibayarkan sebagai pembelian rumah bersubsidi kepada para pengembang. Anggaran negara kemudian dikembangkan dalam bentuk subsidi uang muka, subsidi selisih bunga, bantuan likuiditas, dan sebagainya. Masalahnya, meskipun tampak seperti program yang berkelanjutan, skim ini tidak pernah menghasilkan sistem pembiayaan yang semakin terpupuk dan melembaga karena selalu bertumpu pada kucuran anggaran dari negara setiap tahunnya. Selain tidak melembaga, rekayasa pembiayaan subsidi KPR kurang tepat pula jika dikatakan sebagai pembiayaan perumahan untuk rakyat. Pertama, karena pihak yang lebih banyak mendapatkan manfaat adalah para pebisnis properti perumahan. Kedua, karena menggunakan bank umum komersil yang meminjamkan uang untuk mendapatkan keuntungan. Sebuah bank juga bisa meminjam dari sumber lain untuk dipinjamkan lagi, dan biasanya mengasuransikan pinjaman tersebut agar aman dari kegagalan pengembalian. Akibatnya, bank semakin berfokus pada rekayasa finansial, dan semakin jauh dari kebutuhan kelompok prioritas perumahan rakyat. Dalam banyak kasus, kelompok prioritas justru dipandang sebagai kelompok yang tidak dapat meminjam ke bank (unbankable). Ketiga, dari sisi pembeli rumah, subsidi kredit ini memang membuat harga rumah lebih murah. Namun bisa pula dijadikan kesempatan memperbanyak aset properti secara spekulatif. Sedangkan seleksi calon pembeli tidak dijalankan secara tertib. Sedangkan rumah-rumah yang sudah dibeli tidak bisa ditarik kembali apabila di kemudian hari ditemukan kesalahan dalam proses seleksi pembeli. Semua praktek rekayasa finansial ini hanyalah menghasilkan ekonomi gelembung yang semu (bubble economic). Selain tidak jelas peta jalannya menuju pemenuhan kebutuhan perumahan rakyat yang menjadi tujuan semula, praktek ini sangat membahayakan perekonomian bangsa. Jika pun hendak dikembangkan, rekayasa finansial sebaiknya berada di domain bisnis perbankan, dan bisnis properti perumahan komersial (commercial housing). Namun jika praktek ini dikembangkan di arena perumahan rakyat, hasilnya hanya akan membebani dan mendistorsi kebijakan perumahan rakyat saja. Perumahan rakyat dan perumahan komersial adalah dua arena yang berbeda dan memiliki tren yang seringkali tidak sejalan pula. Sebagai contoh, subsidi bunga melalui fasilitas likuiditas yang akan dijalankan pemerintah, jelas bertolak belakang dengan rencana penerbitan SBI oleh Bank Indonesia yang akan mendorong tren meningkatnya suku bunga. Dua arah kebijakan yang ibarat arang habis, besi pun binasa. Oleh karena itu hendaknya kebijakan fasilitas likuiditas ini segera dievaluasi. Namun jika tetap dipaksakan juga, ada baiknya meniru Amerika Serikat dengan membentuk tim KPK untuk menindak berbagai penyimpangan yang sudah diperkirakan akan terjadi. Pembiayaan perumahan untuk rakyat tidak selalu dapat disamakan dengan pembiayaan properti maupun pembiayaan konsumtif lainnya. Berbeda dengan rekayasa finansial dalam pembiayaan properti yang bertujuan untuk memperlancar perputaran bisnis properti, pembiayaan perumahan rakyat bertujuan mendekati keterjangkauan kelompok prioritas pengadaan perumahan. Dengan mengacu pada arah kebijakan perumahan rakyat, otoritas fiskal mengalokasikan dana untuk membangun sistem dan memupuk dana, dan bukan hanya untuk langsung membiayai pinjaman perumahan. Sebagai langkah awal pengembangan sistem, ada beberapa prinsip dan karakter pembiayaan perumahan rakyat yang perlu diperhatikan. Pertama, pembiayaan perumahan rakyat tidak dapat dipisahkan dari pemenuhan perumahan sebagai hak asasi manusia. Artinya, sistem pembiayaan tidak boleh jatuh pada sistem yang tidak berkeadilan dan tidak memberdayakan keluarga-keluarga dalam memenuhi kebutuhan dasarnya. Sistem pembiayaan perumahan harus dipupuk secara sistematis, memberdayakan dan memberi kesempatan luas kepada semua kalangan. Kedua, untuk mengendalikan pengadaan tanah, infrastruktur dan perijinan pemanfaatan ruang yang menjadi komponen terbesar pembiayaan perumahan, dari sisi pasokan pemerintah harus mengembangkan moda perumahan umum (public housing) sebagai upaya pengembangan aset-aset publik dalam bentuk kawasan permukiman yang semakin meningkat nilainya, termasuk aset-aset kelembagaan untuk pengadaan dan pengelolaannya (institutional resources). Ketiga, oleh karena perumahan adalah hak dasar manusia, investasi perumahan meskipun mahal tidak dapat dibiarkan begitu saja bagi semua kalangan untuk memenuhinya sendiri-sendiri. Harga rumah termurah yang ditawarkan pasar perumahan bisa mencapai 5-10 kali lipat dari pendapatan setahun kelompok berpendapatan rendah dan miskin, hal mana hampir mustahil untuk dipenuhi dengan skema kredit berjangka yang normal. Keempat, diperlukan sumber dana pinjaman dalam pengadaan rumah sebagai konsekwensi skim pinjaman berbiaya murah dan berjangka panjang. Sumber pinjaman berbiaya murah dan berjangka panjang dapat berbentuk informal seperti arisan. Sedangkan sumber pinjaman formal memang sulit diadakan dengan bertumpu pada pasar keuangan komersial semata (mismatch). Untuk itu perlu dikembangkan sistem kelembagaannya secara khusus. Inilah yang menjadi tugas pemerintah yang belum kunjung mewujud hingga kini, padahal sudah diamanatkan sejak tahun 1972 melalui Kongres Perumahan Nasional. Kelima, adanya pinjaman untuk memperoleh rumah adalah hal yang lumrah, namun pinjaman tersebut harus didasarkan pada identifikasi kapasitas finansial dan pemberdayaan keluarga dan kelompok, seperti melalui tabungan dan koperasi perumahan. Tabungan perumahan dapat berupa berbagai cara untuk mengurangi pengeluaran yang tidak perlu, membatasi gaya hidup yang boros, bahkan dapat pula dengan cara menabung bahan bangunan. Adanya keperluan pinjaman jangka panjang tidak meniadakan penggalian potensi tabungan perumahan, karena bagaimanapun rumah adalah manifestasi jati diri penghuninya. Sesuatu yang berasal dari dirinya sendiri akan membuat rasa memiliki dan partisipasi yang tinggi dalam menyelesaikan cicilan pinjaman. Jika bagi pemberi pinjaman tabungan peminjam dipandang sebagai dana pendamping pinjamannya, namun bagi peminjam, dana pinjaman itulah yang merupakan dana pendamping hasil tabungan perumahannya! Kondisi psikologis seperti ini sangat khas dalam pembiayaan perumahan dan harus dikenali oleh sistem pembiayaan yang dikembangkan. Oleh M. Jehansyah Siregar ([email protected]) dan Muamar Vebry ([email protected]) [Non-text portions of this message have been removed]
