Akuisisi gerus NAB per saham Ciputra Development
Akhirnya terwujud sudah upaya PT Ciputra Development
Tbk menambah kepemilikannya di tiga anak usahanya
yakni PT Ciputra Adigraha (CAG), PT Ciputra Residen,
dan PT Ciputra Sentra.
Dengan dana rights issue Rp1,2 triliun, Ciputra
membeli 39,9% saham Ciputra Adigraha, 44,89% saham
Ciputra Sentra dan obligasinya yang dapat dikonversi
menjadi 10 juta saham senilai Rp160 miliar, dan
obligasi Ciputra Residen senilai Rp350 miliar yang
dapat dialihkan menjadi 322,7 juta saham.
Pascaakuisisi, nilai perusahaan (enterprise value/EV)
Ciputra Adigraha meningkat menjadi Rp439 miliar dari
semula Rp181 miliar, sedangkan nilai perusahaan
Ciputra Residen dan Ciputra Sentra meningkat
masing-masing Rp173 miliar dan Rp362 miliar.
Namun, PT Samuel Sekuritas Indonesia berpandangan
lain. Menurut sekuritas itu, langkah akuisisi itu
berdampak negatif terhadap valuasi nilai aktiva bersih
(NAB) per saham Ciputra Development, terutama pada
2008.
"Kenaikan total NAB per saham tidak cukup
mengompensasikan distorsi NAB akibat kenaikan jumlah
saham beredar sebanyak 2,45 miliar lembar [pascarights
issue]," tulis analis Samuel Sekuritas Bimo Haryo
Pamungkas dalam laporannya yang dirilis kemarin.
Setelah penawaran saham terbatas, kepemilikan Ciputra
Development di Ciputra Residen meningkat menjadi
99,99% (setelah konversi obligasi), di Ciputra Sentra
naik menjadi 81,38% (setelah konversi obligasi), dan
di Ciputra Adigraha bertambah menjadi 67,75%.
Namun di sisi lain, kata Bimo, NAB per saham Ciputra
Development justru merosot Rp311, dari Rp1.133 menjadi
Rp822.
Pasalnya, valuasi aset Ciputra Adigraha, berupa tanah
ke dalam superblok yang sudah beroperasi dan
menghasilkan arus kas, merupakan sesuatu yang prematur
dan menyebabkan valuasi NAB cenderung diestimasi
berlebihan.
Valuasi & estimasi
PT Ciputra Development Tbk
Periode 2005 2006 2007 2008
Pendapatan 1,050 1,327 1,221 1,465
EBITDA 276 305 286 408
Laba bersih 79 811 136 214
EPS (RP) 12 127 21 34
Pertumbuhan EPS (%) (136.1) 923.2 (83.2) (57.3)
EV/EBITDA (x) 16.6 16.3 18 1.3
Rasio P/E (x) 61.1 6 35.6 22.6
Rasio P/BV (x) (50.2) 1.6 1.5 1.5
Sumber: Ciputra Development, estimasi Samuel Sekuritas
Keterangan: *) estimasi; EBITDA: laba sebelum bunga,
pajak, depresiasi dan amortisasi; EPS: laba per saham;
EV/EBITDA: rasio nilai perusahaan dibandingkan EBITDA;
P/E: perbandingan harga saham dengan laba per saham;
P/BV: rasio harga saham dibandingakan nilai buku
perusahaan.
Selain itu, beberapa proyek pembangunan milik ketiga
anak usaha itu masih dalam tahap perencanaan seperti
kavling tiga-lima di kawasan segitiga emas di mana
pengerjaannya baru dimulai tahun depan dan diprediksi
rampung 2009.
Dalam menentukan nilai perusahaan Ciputra Adigraha,
Samuel memilih konservatif menggunakan metode valuasi
land bank yang ada seluas 4,8 hektare ketimbang metode
discounted cash flow. Perusahaan sekuritas ini menilai
perusahaan Ciputra Adigraha belum pasti menghasilkan
arus kas bagi Ciputra Development.
Rekomendasi jual
Bimo merekomendasikan jual atas saham berkode CTRA
ini. Dengan metode valuasi land bank, dia melihat
harga saham CTRA saat ini di level Rp760 terhitung
sudah mahal. Harga kini, hanya merefleksikan 7,5%
diskon NAB per saham.
Rekomendasi jual itu diperkuat kenyataan penerbitan
1,22 miliar waran seri I yang akan menyebabkan dilusi
kepemilikan saham 38,46% setelah waran itu dikonversi
menjadi saham seharga Rp500 per saham.
Efek dilusi dari rights issue dan waran sendiri
mencapai 48,39%, sementara konversi waran pada periode
1 Juni 2007-30 November 2009 akan berdampak pada
penurunan kembali NAB per saham.
"Kami merekomendasikan jual saham CTRA sebelum adanya
pemeringkatan ulang terhadap valuasi NAB emiten itu,"
ujar Bimo.
Jika selisih harga saham Ciputra setelah konversi
waran masih di bawah Rp500 dibandingkan sebelum
konversi, lanjut Bimo, maka saham Ciputra termasuk
warannya akan menjadi investasi yang tak menarik.
Berdasarkan valuasi NAB per saham setelah rights issue
yang sebesar Rp822, Samuel menetapkan target harga
Ciputra saat ini Rp580 per lembar. Target itu dipatok
setelah diskon 30% terhadap NAB per saham.
([EMAIL PROTECTED])
__________________________________________________
Do You Yahoo!?
Tired of spam? Yahoo! Mail has the best spam protection around
http://mail.yahoo.com
