Pak Djarot, kelihatannya Ibu Rima sudah bergabung dengan kita, namun masih mempelajari dulu bahan-bahan yang ada. Sebenarnya bisa melihat arsip di milis ini melalui browser yahoogroups.com. Ada beberapa file yang saya kirim sebagai attachment tentunya tidak bisa dilihat.
Fokus saya sebenarnya pada penataan kawasan (neighbourhood unit) dengan satuan persil. Tahap sekarang baru sampai pada land evaluation, nantinya akan sampai pada beberapa teknik replotting, contribution, dan land readjustment. Penafsiran lebih lanjut saya harapkan dapat dikembangkan untuk 'pengaturan' zonasi hingga 'peraturan' zonasi', serta restruktur internal kota. Namun saya akan lanjutkan lagi insya Allah awal tahun depan. Bila Ibu Rima punya pendekatan dan perspektif lain (konotasi/denotasi?), tentunya tidak harus bersifat reaktif, dapat diketengahkan sebagai bahan pembelajaran bagi kita bersama. Salam. -ekadj --- In [email protected], Djarot Purbadi <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > Pak saya belum memeriksa secara teliti, apakah beberapa tanggapan dari mbak Rima sudah masuk milis ini. Beliau mengingatkan, apakah fokusnya tentang tanah, lahan, ruang atau spasialitas, atau yang lain lagi. Tampaknya fokus panjenengan pada lahan atau persil ya.... > > Salam, > > > > Djarot Purbadi > > > > > --- On Wed, 11/5/08, - ekadj [EMAIL PROTECTED] wrote: > From: - ekadj [EMAIL PROTECTED] > Subject: [perkotaan] Re: Nilai tanah > To: [email protected] > Cc: [EMAIL PROTECTED] > Date: Wednesday, November 5, 2008, 9:03 AM > > > > > > > > > > > > Pak Djarot ysh, babakan ini sebenarnya merupakan evaluasi persil, berupa konversi nilai lahan untuk memperoleh Indeks Persil. Akumulasinya nanti akan menentukan 'nilai kawasan'. Bila Pak Djarot memperhatikan formulasi sebelumnya yaitu 'Nilai Jalan', maka sebenarnya seluruh konsideran ketataruangan telah tertuang di dalam itu, seperti faktor ketersediaan infrastruktur, jarak lokasi, dst. > > > Kita sebenarnya dapat memahami bila sekecil apapun pengembangan infrastruktur atau perubahan pemanfaatan ruang, impact-nya akan menjalar ke seluruh kawasan. Dampaknya yang terutama adalah perubahan nilai lahan. Sehingga bila menghitung nilai lahan suatu persil maka kita perlu pula menghitung 'nilai kawasan'. > > > Saya belum punya rumusan untuk 'skala kawasan efektif' yang berada dalam 'range perubahan', sehingga perhitungannya juga efektif. Namun kira-kira saja serta sedikit pengalaman lapangan: jarak maksimal radius 2 km (jarak tempuh maksimal jalan kaki di iklim tropis) atau berada dalam luasan < 30 Ha. Mungkin ini dapat diuji lebih lanjut. > > > Memang Jepang mengkuantifisir seluruh pertimbangan keruangan. Saya pernah menanyakan perihal fengshui, fushui, dan sejenisnya; namun mereka menjawab bila masyarakat Jepang saat ini sudah tidak mempercayai hal-hal seperti itu. Di kita hal-hal seperti ini masih diperhitungkan sebagai 'nilai'. Namun bisa saja koefisien ini nanti kita tambahkan dalam formulasi. Terlampir saya sampaikan gambar simulasi Dynamic Tower di Dubai yang saat ini mulai dibangun. Setiap lantai bergerak dengan kecepatan berbeda-beda. Nah kalau sudah begini, bagaimana dengan pertimbangan orientasi? > > > Demikian pak, mohon pertimbangan lebih lanjut. Salam. > > -ekadj > > 2008/11/5 Djarot Purbadi [EMAIL PROTECTED] com > > > > > > > > > > > Pak Ekadj, penjelasan yang sudah diberikan menurut kesan saya cenderung kepada harga tanah, bukan nilai tanah. Saya kira persoalannya memang rumit, sebab minimal dua dimensi terkait di dalamnya, yaitu kualitatif dan kuantitatif. Bagaimana Pak, apakah demikian ? > > > Salam, > > Djarot Purbadi > > > > > --- On Wed, 11/5/08, - ekadj [EMAIL PROTECTED] com> wrote: > > > From: - ekadj [EMAIL PROTECTED] com> > Subject: Re: [perkotaan] Nilai tanah > To: [EMAIL PROTECTED] ps.com > > Cc: [EMAIL PROTECTED] ups.com, planologi-untar@ yahoogroups. com > Date: Wednesday, November 5, 2008, 12:01 AM > > > > > > > > > Pak Risfan dan rekan2 ysh, > Saya lanjutkan lagi cara perhitungan Indeks Persil untuk kasus c] Persil sudut (hook) di perumahan : > > Dengan depth = 15m, maka DSDR = 100% > > - Untuk front street: 1000 * 100% = 1.000 unit/m2 > Indeks Persil utama = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit > > - Untuk side frontage, digunakan tabel 2-1 terlampir, yaitu menambahkan koefisien keuntungan, yaitu 0,5 m sehingga Indeks Persil tambahan : > > 800 unit/m2 * 15 m * 0,5 m = 6.000 unit > > Indeks Persil total = 180.000 + 6.000 = 186.000 unit > Indeks Persil per m2 = 186.000 unit / 180 m2 = 1033,33 = 1033 unit/m2 > Koreksi Indeks Persil total = 180 * 1033 = 185.940 unit > > Kita lanjutkan untuk kasus d] Persil dua muka pada permukiman di antara 2 jalan berbeda : > > Dengan depth = 15m, maka DSDR = 100% > > - Untuk front street: 1000 * 100% = 1.000 unit/m2 > Indeks Persil utama = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit > > - Untuk rear frontage, digunakan tabel 2-2 terlampir, yaitu menambahkan koefisien keuntungan, yaitu 0,075 m sehingga Indeks Persil tambahan : > > 800 unit/m2 * 15 m * 0,075 m = 900 unit > > Indeks Persil total = 180.000 + 900 = 180.900 unit > Indeks Persil per m2 = 180.900 unit / 180 m2 = 1005 unit/m2 > > Untuk kasus dua muka yang terletak pada 1 jalan, maka digunakan koefisien pada kolom kanan tabel 2-2. > > Demikian sementara waktu pak. Salam. > > -ekadj > > > 2008/11/4 - ekadj [EMAIL PROTECTED] com> > > > Pak Risfan yang baik, > Saya memang mau istirahat dulu, insya Allah tahun depan mau dimulai lagi. > > Dari contoh bapak memang ada perbedaan nilai dari aspek 'pemanfaatan lahan', dan seharusnya hal ini ada cara untuk mengukurnya. Dari pelajaran yang saya peroleh memang tidak menghitung nilai per zona di dalam suatu kawasan; tapi langsung kepada perhitungan nilai persil. Persil itupun bisa berbeda nilainya bila terletak pada zona yang berbeda. Untuk itu diperlukan suatu konversi yang menyetarakan perhitungan, baik secara: 1 pemanfaatan ruang di dalam persil berdasarkan zona; maupun 2 lebar (depth) persil dari sisi jalan. > > > Saya diberikan tabel konversi (DSDR = depth successive decrease ratio) terlampir, yang pernah saya tanyakan kebenaran angkanya, dan dijawab bila hal itu telah diperoleh dari pengalaman Jepang yang panjang, dan bersifat universal; jadi tinggal menggunakan saja. Saya kira ini semacam tabel logaritma yang dulu biasa kita gunakan pada waktu SMA. Dan bila ditelisik, memang rasionalitasnya bisa ketemu. > > > Dalam praktek kita melihat pada kenyataannya bentuk persil berbeda-beda, dan juga ada aspek posisi dari jalan. Sehingga dalam contoh terlampir saya sampaikan beberapa representasi: a] persil berbentuk biasa, b] persil tidak beraturan, c] persil sudut (hook), d] persil dua muka, e] persil terisolasi, dan f] persil berbentuk bendera. Kita ambil contoh luasan masing-masing bentuk persil adalah sama, yaitu 180 m2. Dari perbedaan lokasi dan bentuk itu dapat dibuktikan 'nilai lahan' yang berbeda. > > > Beberapa asumsi lain adalah Nilai Jalan adalah 1000 unit/m2. Nilai Jalan ini kita peroleh dari rumus sebelumnya yang pernah saya kirim. Nilai Jalan yang dimaksud adalah 'Indeks Nilai Jalan' yang dihitung berdasarkan tiap persil, sehingga satuannya adalah unit/m2. > > > Evaluasi terhadap persil (Indeks Persil) dihitung berdasarkan Indeks Nilai Jalan * Fitur Persil (DSDR). > > Saya coba contoh perhitungan untuk kasus a] Persil biasa (perumahan) : > > Bila depth = 15m, maka DSDR = 100% > - Indeks Persil per m2 = 1000 * 100% = 1000 unit/m2 > - Indeks Persil total = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit > > Kita coba untuk contoh b] Persil tidak beraturan : > > Untuk bagian A besar (120 m2), depth = 15 m, maka DSDR = 100% > - Indeks Persil per m2 = 1000 * 100% = 1000 unit/m2 > - Indeks Persil total A = 120 m2 * 1000 unit/m2 = 120.000 unit > > Untuk bagian B kecil (60 m2), depth = 10 m, maka DSDR = 98,2% > - Indeks Persil per m2 = 1000 * 98,2% = 982 unit/m2 > - Indeks Persil total B = 60 m2 * 982 unit/m2 = 58.920 unit > > Sehingga Indeks Persil total A dan B = 120.000 + 58.920 = 178.920 unit, > atau Indeks Persil per m2 = 178.920 / 180 = 994. > > Untuk perhitungan pada posisi hook dll, akan coba saya sambung kelak. > > Demikian dulu sementara waktu pak. Salam. > > -ekadj > > > 2008/11/2 Risfan M [EMAIL PROTECTED] com > > > > > > > > Bang Eka dan rekans ysh, > > Bang Eka, bagaimana kelanjutan kajian Anda dkk tentang "nilai tanah"? Ini sebiknya dilanjutkan terus. Suka atau tidak, tata ruang selalu mempengaruhi dan dipengaruhi nilai tanah. Mau tak mau logika "land rent" memang berlaku. Ujungnya ke 'harga tanah' juga. > > > Kalau penataan ruang, terutama di perkotaan, menganggap faktor nilai/harga tanah itu tak ada (cateris paribus), maka akibatnya bisa menguntungkan fihak tertentu saja (yang tahu harga), sementara ada pihak yang berisiko dizalimi. > > > Pada "satu hektar" tanah yang sama, seorang developer bisa melihatnya sebagai "emas coklat", sementara petani pemiliknya hanya melihatnya dari sisi "harga gabah" yang tidak naik-naik (sulit diharap untuk menyekolahkan anak, apalagi ongkos pergi haji). Maka kita tahu arah trend peruntukannya kemana. Bagaimana pula pandangan peerencana? Bagaimana kemungkinan pelaksanaan pemanfaatan ruangnya? > > > Sebagian dari perencana mungkin menganggap pembicaraan "harga tanah" sesuatu yang "tabu". Tapi adalah kenyataan, baik individu atau lembaga pemerintah" untuk mendapatkan site/lokasi ya harus menghitung "harga tanah" itu. > > Karenanya perlu kesadaran bahwa penataan ruang mempengaruhi "harga tanah", karenanya kalau bisa kepentingan publik dan masyarakat lemah "diamankan" akan ikut menimati dinamikanya. Jangan justru membuat Pemda tak bisa membangun Puskesmas, sekolah dan sarana lain, karena naiknya "harga tanah" yang direncanakannya sendiri. > > > Salam, > Risfan Munir
