Rekans, Penetapan harga sebetulnya bukan semata-mata "biaya produksi (perolehan tanah + biaya pembangunan)", tetapi juga komparasi dengan harga tanah (properti) di sekitarnya, yang ini biasanya diupdate terus.
Kelebihan developer atau realtor memang "data-base" mereka yang kuat, up-to-date, sehingga bisa mereka jadikan patokan. Dan, dalam pasar real estate (properti) seperti di Indonesia ini, bisa saja ada semacam 'kartel' untuk sepakat menaikkan harga terus. Supaya tampak bahwa investasi di sektor ini selalu menguntungkan. Sehingga saat pasar lesu pun tampaknya harga properti masih bisa naik. Celakanya kadang naiknya nilai tanah yang mengangkat harga tanah tersebut justru disebabkan oleh investasi pemerintah dalam pembangunan prasarana. Bukannya masyarakat kecil yang butuh rumah atau sarana pelayanan yang diuntungkan, tapi para developer. Pemilik tanah (tradisional) mestinya ikut untung. Tapi masalahnya informasi tidak merata. Mereka kadang tidak tahu adanya rencana pembangunan jalan. Pembebasan lahan untuk jalan oleh aparat, pemilik bukan yang menentukan harga. Sedangkan pemilik tanah kawasan sekitar jalan tersebut, juga kurang punya info atau kalau tahupun tidak bisa mengantisipasi pembangunan mendatang. Sementara pemilik ijin lokasi yang selalu didukung pemerintah, bukan si pemilik tanah lama (mereka justru ditekan). Wal hasil, capital gain (windfall gain) dari pembangunan tanah bukan dinikmati pemilik tanah lama. Bahkan pemerintah daerah, pada gilirannya akan membangun sarana umum, sekolah, puskesmas, menjadi tercekik akibat harga tanah yang meninggi. Pemerintah yang bagun jalan, pemerintah pula yang menderita akibat naiknya harga tanah. Tapi mudah-mudahan naiknya harga tanah berarti naiknya PBB, jadi pendapatan daerah naik juga. Kenapa pemilik tanah lama tidak mendapat dukungan, dan pembangun yang didukung? Itu arena pembangunlah (sepertinya) yang melaksanakan rencana tata-ruang. Jadi planner dan pemda lah yang sebetulnya 'menciptakan' nilai tanah, dan mempengaruhi harga tanah. Apa iya begitu? Ini yang perlu juga jadi renungan dan dielaborasi dalam diskusi. Salam, Risfan Munir --- In [email protected], "Harya Setyaka" <harya.sety...@...> wrote: > > Harga adalah cerminan nilai suatu barang/jasa dalam satuan mata uang. > Sifatnya memang komposit.. > Nilai bersifat subjektif. > > Developer bisa saja menentukan harga/.. tapi kalau tidak laku.. artinya > tidak ada konsumen yg setuju dengan 'nilai' sebagaimana diduga (estimasi) > oleh developer. Developer cenderung menggunakan pendekatan biaya produksi.. > ya supply side. > > 'Harga' baru 'ada' ketika terjadi transaksi.. artinya ada ksepahaman > mengenai nilai antara 2 pihak yg bertransaksi. > > CMIIW. > > salam, > -K- > > > > 2008/11/5 Djarot Purbadi <dpurb...@...> > > > Pak Ekadj, penjelasan yang sudah diberikan menurut kesan saya cenderung > > kepada harga tanah, bukan nilai tanah. Saya kira persoalannya memang rumit, > > sebab minimal dua dimensi terkait di dalamnya, yaitu kualitatif dan > > kuantitatif. Bagaimana Pak, apakah demikian ? > > > > Salam, > > > > Djarot Purbadi > > > > > > > > --- On *Wed, 11/5/08, - ekadj <4ek...@...>* wrote: > > > > From: - ekadj <4ek...@...> > > Subject: Re: [perkotaan] Nilai tanah > > > > > > Date: Wednesday, November 5, 2008, 12:01 AM > > > > > > Pak Risfan dan rekan2 ysh, > > > > Saya lanjutkan lagi cara perhitungan Indeks Persil untuk kasus c] Persil > > sudut (hook) di perumahan : > > > > > > > > Dengan depth = 15m, maka DSDR = 100% > > > > > > > > - Untuk front street: 1000 * 100% = 1.000 unit/m2 > > > > Indeks Persil utama = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit > > > > > > > > - Untuk side frontage, digunakan tabel 2-1 terlampir, yaitu menambahkan > > koefisien keuntungan, yaitu 0,5 m sehingga Indeks Persil tambahan : > > > > 800 unit/m2 * 15 m * 0,5 m = 6.000 unit > > > > > > > > Indeks Persil total = 180.000 + 6.000 = 186.000 unit > > > > Indeks Persil per m2 = 186.000 unit / 180 m2 = 1033,33 = 1033 unit/m2 > > > > Koreksi Indeks Persil total = 180 * 1033 = 185.940 unit > > > > > > > > Kita lanjutkan untuk kasus d] Persil dua muka pada permukiman di antara 2 > > jalan berbeda : > > > > > > > > Dengan depth = 15m, maka DSDR = 100% > > > > > > > > - Untuk front street: 1000 * 100% = 1.000 unit/m2 > > > > Indeks Persil utama = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit > > > > > > > > - Untuk rear frontage, digunakan tabel 2-2 terlampir, yaitu menambahkan > > koefisien keuntungan, yaitu 0,075 m sehingga Indeks Persil tambahan : > > > > 800 unit/m2 * 15 m * 0,075 m = 900 unit > > > > > > > > Indeks Persil total = 180.000 + 900 = 180.900 unit > > > > Indeks Persil per m2 = 180.900 unit / 180 m2 = 1005 unit/m2 > > > > > > > > Untuk kasus dua muka yang terletak pada 1 jalan, maka digunakan koefisien > > pada kolom kanan tabel 2-2. > > > > > > > > Demikian sementara waktu pak. Salam. > > > > > > > > -ekadj > > > > >
