Precedence: bulk Jakarta, Indonesia 2 November 1998 DANA OBLIGASI PAKUWON JATI "DISELINGKUHI", PEMBAYARAN BUNGANYA DIKEMPLANG Oleh Firdanianty Reporter Crash Program JAKARTA --- "Dulu semuanya kelihatan bagus. Apalagi waktu obligasi Pakuwon terbit, properti memang sedang bagus-bagusnya," kenang Andi Yulianto (bukan nama sebenarnya), pengelola dana pensiun PT Krakatau Steel. Peluang menangguk untung besar sudah terbayang, namun hasilnya jauh dari harapan. Sekarang, jangankan mengembalikan pokoknya, membayar bunga obligasi pun sudah tak sanggup. Awalnya pembayaran kupon bunga obligasi PJ memang berjalan lancar. Tapi menginjak triwulan I 1998, ungkap Yulianto, PJ mengajukan keberatannya untuk melanjutkan pembayaran kupon. Sampai kini PJ telah terlambat membayar kupon bunga ke-7 dan ke-8 untuk obligasi I dan kupon bunga ke-5 dan ke-6 untuk obligasi II. Obligasi dikenal sebagai surat utang jangka panjang yang berisi kontrak antara pihak pemberi pinjaman (investor) dan pihak yang diberi pinjaman (emiten). Jangka waktunya biasanya berkisar antara 5 sampai 10 tahun, disertai pemberian bunga yang jumlah dan saat pembayarannya telah ditetapkan dalam perjanjian. Selain menetapkan bunga obligasi di atas rata-rata bunga deposito bank, perusahaan yang mengeluarkan obligasi juga tidak sembarangan. Perusahaan tersebut harus memenuhi minimum peringkat "idBBB" dari Pemeringkat Efek Indonesia (Pefindo), lembaga yang dipercaya untuk melakukan peringkat perusahaan. Selain itu, semua rencana penggunaan dana harus tercantum dalam prospektus yang dikeluarkan oleh emiten bagi pembeli obligasi. Meskipun PJ dianggap cukup peka terhadap perubahan keadaan eksternal, namun Pefindo mengeluarkan peringkat idBBB (investment grade) bagi perusahaan itu. Alasan Pefindo, selama ini PJ dinilai cukup baik dalam membayar bunga dan pokok utang sesuai dengan kondisi internal perusahaan. Secara umum, risiko investasi perseroan dinilai cukup rendah. Kenyataannya, iming-iming bunga obligasi yang menggiurkan dapat mencelakakan investor bila cuaca investasi berubah mendadak. Kondisi krisis yang parah saat ini mengakibatkan banyak emiten obligasi mengalami default, seperti yang terjadi pada PJ. Ihwal Terbitnya Obligasi PJ Pamor PJ mulai terangkat ketika berhasil mendirikan pusat perbelanjaan Tunjungan Plaza di Surabaya dan Blok M Plaza di Jakarta. Perusahaan yang berdiri sejak 17 Januari 1983 ini bergerak di bidang usaha pembangunan, pengelolaan, dan penyewaan gedung-gedung, pusat perbelanjaan, perkantoran, perhotelan, dan apartemen. Selain proyek Tunjungan Plaza I hingga plaza III di Surabaya dan Blok M Plaza di Jakarta, PJ juga sukses dalam pembangunan Hotel Sheraton, Menara BBD, dan Kondominium Regensi yang ketiganya berlokasi di Surabaya. Enam tahun kemudian, tepatnya 22 Agustus 1989, melalui penawaran umum saham perdana perseroan telah mencatatkan sahamnya di Bursa Efek Jakarta (BEJ) dan Bursa Efek Surabaya (BES). Sejak 1994 pendapatan usaha dan laba perusahaan juga meningkat cukup pesat. Pada 1995 PJ hanya mampu membukukan laba bersih sebesar Rp16,4 miliar. Tahun berikutnya PJ dapat mencapai laba bersih sebesar Rp30,5 miliar atau meningkat 86 persen dari tahun sebelumnya. Melihat perkembangan yang menggembirakan, apalagi saat itu proyek properti sedang booming, PJ tidak ingin kehilangan kesempatan untuk berekspansi lebih jauh. Namun, mengingat modal yang terbatas, akhirnya pada 28 Juni 1996 PJ menerbitkan Obligasi Pakuwon Jati I (OPJ I) dengan jumlah nominal obligasi sebesar Rp150 miliar. OPJ I mendapat sambutan yang baik dari pembeli obligasi karena menawarkan bunga sebesar 19,125 persen per tahun dengan pembayaran kupon tiap triwulan. Pada saat itu rata-rata bunga deposito dari enam bank pemerintah hanya berkisar 16 persen sampai 17 persen per tahun. Obligasi ini langsung diserap pasar dengan harga penawaran 100 persen dari nilai parinya. Menurut rencana yang tercantum dalam prospektusnya, dana hasil OPJ I akan digunakan untuk membiayai proyek Plaza Tunjungan IV (55 persen) dan pembangunan hotel bintang tiga yang berdiri di atas bangunan Plaza Tunjungan IV (45 persen). Tak lama setelah itu, tepatnya 17 Desember 1996, PJ menerbitkan Obligasi Pakuwon Jati II (OPJ II). Jumlah nominal yang dikeluarkan pada OPJ II sebesar Rp200 miliar dengan tingkat bunga sebesar 18,5 persen per tahun. Cara pembayarannya pun sama, yaitu dilakukan tiap triwulan. Obligasi ini juga dapat diserap pasar dengan harga penawaran 100 persen dari nilai nominalnya. Rencananya seluruh dana hasil emisi akan digunakan untuk membangun proyek Supermal Pakuwon Indah tahap I. Mengingat jangka waktunya cukup lama (5 tahun) dan nilai investasinya yang cukup tinggi, pembeli OPJ I dan II kebanyakan adalah yayasan dana pensiun, fund manager reksadana, bank-bank, dan perusahaan asuransi. Krisis Moneter Mengubah Segalanya Ketika krisis moneter melanda Indonesia sejak Agustus 1997, PJ termasuk di antara perusahaan yang terkena imbasnya. PT Asia Kapitalindo Securities, penasihat keuangan PJ pada 13 Maret 1998 lalu mengumumkan kontraktor telah menghentikan kegiatannya dan menuntut kenaikan biaya proyek. Menurut Jae Gopal, Dirut PT Asia Kapitalindo Securities, sekalipun telah dibuat perjanjian-perjanjian, namun dengan alasan meningkatnya biaya produksi dan bahan bangunan kontraktor tetap tidak mau melanjutkan proyek. Masalah lain sebagai dampak dari krisis adalah tersendatnya pembayaran sewa bangunan. Penyewa yang biasanya membayar sewa dalam dolar kini tidak mampu lagi membayar dalam dolar yang melambung tinggi. Padahal, PJ juga mempunyai utang dalam dolar Amerika yang tingkat bunga dan pokok pinjamannya naik tajam karena depresiasi rupiah yang mencapai ratusan persen. Ini berarti asumsi PJ telah melakukan natural hedging (pengeluaran dolar diimbangi penerimaan dolar) meleset jauh. Akhirnya, penyewa gedung hanya mampu membayar dengan nilai kurs sedikit di atas kurs yang lama. Banyak juga di antara penyewa yang menangguhkan kegiatannya dengan alasan pasar sedang lesu. Selain itu, transaksi penjualan rumah yang semula diharapkan mampu mencapai target ternyata mengalami penurunan. PJ Tidak Menaati Tujuan dan Maksud Penggunaan Dana dalam Prospektusnya Sendiri Yang semakin membuat kesal para pemegang obligasi PJ adalah kenyataan yang menunjukan bahwa PJ tidak menggunakan dana sesuai dengan yang telah tercantum dalam Prospektus. Dalam internal meeting pada 13 Maret itu terungkap sebagian dana hasil penerbitan obligasi yang belum digunakan ternyata diinvestasikan pada instrumen surat berharga jangka pendek (commercial paper -- CP) dan unit penyertaan reksadana. Kontan saja para pemegang obligasi menyuarakan kekecewaan menyusul pengungkapan tersebut. Salah seorang pemegang obligasi yang berasal dari sebuah bank swasta di Jakarta menyatakan dirinya telah dibohongi oleh PJ. Menurut Handoyo, sebut saja namanya demikian, PJ tidak melakukan apa yang telah dijanjikannya dalam prospektusnya. "Tidak ada satu pun yang menyatakan kalau dana tersebut bakal digunakan untuk keperluan investasi di commercial paper maupun reksadana," kesalnya. Lebih jauh lagi cash audit yang dilakukan oleh akuntan publik Hans Tuanakotta & Mustofa (HTM), mengungkapkan, dana hasil emisi OPJ I yang digunakan untuk membeli CP adalah senilai Rp4,5 miliar (3,3 persen) dan sisanya ditempatkan dalam bentuk deposito. Sedangkan dari dana hasil emisi OPJ II, Rp78 miliar (40,22 persen) diinvestasikan dalam bentuk unit penyertaan reksadana dan Rp53,5 miliar (25,78 persen) digunakan untuk membeli CP, sementara sisanya ditempatkan dalam bentuk deposito. Akibat investasinya di reksadana, PJ mengalami kerugian sebesar Rp2,9 miliar. Kerugian ini diduga sebagai akibat menurunnya Nilai Aktiva Bersih (NAB) reksadana tersebut. Dari cash audit diketahui pula beberapa CP yang akhirnya macet dibeli PJ dari hasil emisi kedua obligasi seharga Rp35,8 miliar. Sebesar Rp21 miliar berasal dari dana OPJ I dan sisanya dari OPJ II. Dana yang benar-benar digunakan untuk membangun proyek sesuai dengan tujuan penggunaan OPJ I hanya sebesar Rp89,5 miliar (72,2 persen). Sedangkan pada OPJ II, yang digunakan benar-benar sesuai tujuan hanya sebesar Rp111,3 miliar (57,39 persen). Dari laporan itu juga dapat dilihat sebagian dana lainnya ternyata digunakan untuk membiayai proyek-proyek di luar rencana proyek OPJ I dan OPJ II. Padahal pembangunan OPJ I maupun II belum selesai sepenuhnya. Sampai dengan 19 Juni 1998 proyek Tunjungan Plaza IV baru selesai 82 persen. Proyek ini telah menelan biaya sebesar Rp108 miliar. Sementara pada proyek Supermal Pakuwon Indah tahap I, sampai tanggal tersebut di atas telah selesai 64 persen dan menelan biaya senilai Rp126,7 miliar. Kondisi bangunan pada kedua proyek tersebut masih berupa beton cor dan beton kolom. Para pemegang obligasi menilai cara-cara yang dilakukan PJ jelas-jelas melanggar kesepakatan awal dan peraturan Badan Pelaksana Pasar Modal (Bapepam) tahun 1997 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum. Keputusan tersebut antara lain berbunyi "Perubahan penggunaan dana yang berasal dari Penawaran Umum Obligasi harus mendapatkan persetujuan terlebih dahulu dari wali amanat". Akhirnya PJ Menghentikan Pembayaran Bunga Kompleksnya permasalahan yang dihadapi PJ membuat perusahaan ini terpaksa menghentikan seluruh kewajiban pembayaran bunga dan pokok pinjamannya, baik pada OPJ I maupun OPJ II. Dalam Rapat Umum Pemegang Obligasi (RUPO) yang berlangsung 16 Juni 1998 lalu, pemegang saham menjelaskan wanprestasi (ingkar janji) tersebut merupakan akibat langsung krisis moneter yang tidak terduga. Sebagai gambaran, laba bersih perusahaan per 31 Desember 1997 tercatat minus Rp114,8 milyar. Memasuki triwulan pertama tahun ini perusahaan telah mengalami kerugian sebesar Rp551,6 miliar. Sangat ironis. Padahal setahun sebelumnya, saat obligasi diterbitkan, PJ masih memperoleh laba bersih sebesar Rp40,4 miliar. Komisaris Utama PJ, Helena Melinda Sujotomo, menekankan faktor kondisi makro ekonomi telah menurunkan pendapatan usaha PJ secara drastis. Namun, Yulianto tetap melihat adanya pelanggaran dalam realisasi penggunaan dana OPJ I dan II karena sebagian dananya digunakan untuk membeli CP. Sudah Tidak Mendapatkan Bunga, Pemegang Obligasi Mengalami Kesulitan Menjual Obligasi PJ Kegagalan PJ membayar bunga obligasi menyebabkan kerugian yang ditanggung pemegang obligasi bukan saja karena tidak lagi mendapatkan kupon bunga, melainkan mereka juga mengalami kesulitan menjual obligasi tersebut. Harga obligasi yang dulu mereka beli 100 persen, kini tidak sampai separonya. "Ini baru default kuponnya saja, belum pokoknya. Nanti kalau jatuh tempo ternyata pokoknya juga tidak bisa dibayar, gimana?" Yulianto berkomentar. Yulianto tidak mau menjual obligasi PJ kepada pihak lain. "Itu berarti saya harus cut loss (jual rugi -- red.)," keluhnya. OPJ I dan II yang dulu ia beli di harga 100 persen, kini di pasar hanya dinilai 25 -- 30 persen saja. "Bayangkan berapa kerugian yang harus saya terima. Kalau hanya laku terjual 25 persen, berarti kerugiannya mencapai 75 persen," keluhnya lagi. Berbeda dengan Yulianto, Handoyo lebih memilih cut loss daripada menunggu tanpa hasil. Harganya memang jatuh, tapi ia bisa membeli obligasi lain yang harganya lebih murah dengan risiko lebih kecil. Yulianto menyesalkan, sejauh ini belum ada peraturan dari Bapepam yang menjamin soal keamanan melakukan investasi di obligasi. "Sekarang orang lebih memilih deposito. Selain bunganya lebih tinggi, pemerintah telah menjamin deposito Anda di bank mana pun," katanya menirukan iklan yang sering kita baca. Kalau mengacu pada peraturan Bapepam yang ada, menurut Handoyo, perbuatan PJ sudah termasuk pelanggaran yang dapat diajukan ke pengadilan. Sayangnya, selama ini mereka tidak mendapatkan berkas laporan dari wali amanat yang dapat dijadikan bukti pelanggaran tersebut. Bahkan seorang pemegang obligasi lainnya menyatakan selama ini ia tidak pernah menerima laporan dari PJ mengenai perkembangan proyek, baik Tunjungan Plaza IV maupun Supermal Pakuwon Indah. Selama ini dipikirnya kalau emiten tidak memberikan laporan itu berarti semuanya oke-oke saja. Setelah kejadiannya begini, barulah pemegang obligasi menyadari pentingnya peran wali amanat yang mampu mengontrol kegiatan emiten demi kepentingan mereka. Wali Amanat yang Kurang Berfungsi Wali amanat, menurut Undang-undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tentang Pasar Modal, adalah lembaga yang mewakili kepentingan investor. Kegiatan usahanya dapat dilakukan oleh bank umum yang telah terdaftar di Bapepam. Bank Rakyat Indonesia (BRI) selaku wali amanat yang ditunjuk PJ menyatakan telah beberapa kali meminta laporan realisasi proyek OPJ I dan II kepada PJ. "Tapi tidak pernah dikasih," kata sumber yang tak mau disebutkan jati dirinya. Alasannya, PJ beranggapan hal itu sudah di luar wewenang wali amanat. Pemegang obligasi sendiri pernah menyarankan kepada wali amanat agar menggunakan salah satu pasal dari perjanjian perwaliamanatan. Bunyi pasal tersebut kurang lebih demikian, "Wali amanat berhak untuk memeriksa laporan keuangan maupun pembukuan emiten". Ternyata PJ mengartikan lain bunyi pasal ini. Menurut PJ, yang dimaksud laporan keuangan dalam pasal tersebut adalah laporan keuangan umum mengenai kondisi keseluruhan perusahaan. Itu berarti wali amanat menjadi tidak berkuasa lagi untuk memeriksa sejauh mana perkembangan dan kemajuan proyek. Namun Handoyo menyergah, "Jika wali amanat yang mendapat tugas untuk mengawasi penggunaan dana saja bisa bersikap longgar, apalagi emiten." Investor Mengharapkan Adanya Tindakan Hukum Terhadap Ulah PJ Bapepam sebenarnya telah berusaha melindungi investor dengan perangkat peraturannya. Menurut Freddy R. Saragih, Kepala Biro Penilaian Keuangan Perusahaan (PKP) Bapepam, selama dana hasil penerbitan obligasi belum habis digunakan untuk proyek, emiten wajib memberikan laporan secara berkala kepada Bapepam setiap triwulan, tepatnya setiap Maret, Juni, September dan Desember. Direktur Utama PJ, Aleksander Tedja, menyatakan keberatan bila kerugian investasi pada CP maupun reksadana yang dilakukan oleh pihaknya dianggap sebagai suatu penyelewengan. Ia beranggapan bahwa investasi yang dilakukannya sama sekali tidak melanggar peraturan Bapepam. Namun Saragih memberi penjelasan yang berbeda dari pendapat Tedja. Menurut Saragih, bila selama jangka waktu obligasi terjadi perubahan rencana penggunaan dana, emiten wajib melaporkan dan memberitahukan alasannya kepada Bapepam. "Bila menyimpang dari prospektus, emiten harus memanggil seluruh pemegang obligasi untuk mengadakan RUPO dan meminta persetujuan mereka," tegasnya. Bagi perusahaan yang terbukti melakukan pelanggaran dalam realisasi penggunaan dana, menurut Saragih, Bapepam akan memberikan sanksi yang berat. Namun sanksi apa yang akan diberikan oleh Bapepam, ia tidak merincinya lebih jauh. Mengenai kasus penyalahgunaan dana yang dilakukan PJ, Saragih menolak untuk mengomentarinya. Yang jelas, katanya, penggunaan dana harus sesuai dengan rencana yang tertera dalam prospektus. Konsultan Hukum, Drs. Henson, S.H., M.H., menerangkan bahwa berdasarkan pasal 398-399 KUHP, direksi dapat dijatuhi hukuman penjara selama maksimal tujuh tahun. Selain itu, tambahnya, direksi dan komisaris juga bertanggung jawab secara pribadi dengan harta kekayaannya. "Ini tidak main-main. Emiten tidak dapat seenaknya menggunakan dana obligasi untuk kepentingan lain," tandasnya. (Firdanianty adalah wartawan Majalah SWA dan peserta Program Beasiswa untuk Wartawan LP3Y-LPDS-ISAI) ---------- SiaR WEBSITE: http://apchr.murdoch.edu.au/minihub/siarlist/maillist.html
