Bapak Wahyu Kuncoro yang saya hormati, terimakasih telah membuka ruang konsultasi hukum gratis, semoga Tuhan Yang Maha Kuasa membalas yang lebih baik lagi.. Pada tahun 2001, saya ditawari investasi sebidang tanah di daerah Bekasi, dengan janji harga jual sudah termasuk sertifikat tanah atas nama saya (pembeli). Pembayaran dilakukan dengan cara dicicil dengan bukti kuitansi bermeterai dan dengan uraian transaksi sampai dengan sertifikat atas nama saya. Saya yang tidak mengerti seluk-beluk hukum pertanahan, menguasakan pengurusannya kepada penjual. Hingga saya diberikan salinan Akta Jual Beli (AJB) yang disahkan Pejabat PPAT di Bekasi, namun hingga kini saya belum menerima sertifikat yang dijanjikan. Saya juga telah membayar PBB, bahkan saya bayarkan untuk tahun 1998 hingga saat ini. Ada beberapa pertanyaan yang ingin saya utarakan: 1) Saya hanya diberikan salinan asli AJB yang hanya 'ttd', sedangkan asli AJB (bertandatangan lengkap) hanya berupa fotokopi. Dalam pembuatan AJB Tanah, ada berapa rangkap AJB dan juga salinannya, dan diperuntukkan untuk siapa saja? 2) Oleh penjual saya hanya diberikan riwayat AJB berupa fotokopiannya saja, saya orang keempat dari nama pada daftar awal Buku Daftar C di Kelurahan. Apakah saya berhak mendapatkan asli AJB riwayatnya juga, sebagai pegangan saya? 3) Nomor Kohir (buku daftar C) pada AJB saya berbeda dari AJB sebelumnya, namun dengan batas-batas yang sama. Apakah ini indikasi tanah saya berbeda? (saya sudah konfirmasi ke petugas tanah di kelurahan, tidak masalah, katanya yang penting ada hubungan nama diantara AJB-AJB riwayatnya, dia mengakui bahwa AJB saya adalah sama dengan AJB awalnya) 4) Apakah nomor SPPT (NOP) pada Pajak Bumi dan Bangunan atas nama saya dapat di-konform-kan dengan Buku Daftar Tanah di Kelurahan? (dimana benang merahnya) 5) Upaya hukum apa yang dapat saya lakukan, agar dapat memaksa penjual untuk segera menyelesaikan sertifikat atas nama saya? Dapatkah saya menuntut secara perdata (setidaknya mendapatkan ganti rugi yang sesuai)? ataukah Pidana (bila ada unsur penipuan)? Terlebih saya mendengar tanah saya telah dijual kembali oleh si penjual kepada pembeli lain dengan modal yang sangat kuat. Seberapa besar saya sukses dalam upaya hukum untuk mendapatkan keadilan tersebut? Demikian kasus saya, atas waktu dan advisnya, Saya ucapkan terima kasihWA JAWAB : Terima kasih telah menghubungi saya ... 1) Pasal 21 aya (3) Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah menegaskan : Akta PPAT dibuat dalam bentuk asli dalam 2 (dua) lembar, yaitu : a. lembar pertama sebanyak 1 (satu) rangkap disimpan oleh PPAT yang bersangkutan, danb. lembar kedua sebanyak 1 (satu) rangkap atau lebih menurut banyaknya hak atas tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi obyek perbuatan hukum dalam akta, yang disampaikan kepada Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran, atau dalam hal akta tersebut mengenai pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan, disampaikan kepada pemegang kuasa untuk dasar pem-buatan Akta Pemberian Hak Tanggungan, dan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dapat diberikan salinannya. Berdasarkan ketentuan di atas, jelas Pejabat pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat 2 akta jual beli yang mana satu lembar disimpan di Kantor PPAT dan satu lembar lainnya disampaikan ke Kantor Pertanahan untuk keperluan pendaftaran (balik nama). Kepada penjual dan pembeli masing-masing hanya diberikan salinannya. 2) Saya rasa ada permasalahan dalam jual beli yang telah Anda lakukan, saran saya sebaiknya anda cek terlebih dahulu kepada PPAT yang menerbitkan AJB tersebut. Pasal 22 Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Pejabat Pembuat Akta Tanah menegaskan : Akta PPAT harus dibacakan/dijelaskan isinya kepada para pihak dengan dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2 (dua) orang saksi sebelum ditandatangani seketika itu juga oleh para pihak, saksi-saksi dan PPAT. Artinya, segala sesuatu yang berkaitan dengan Akta Jual Beli tanah, semua pihak yang berkepentingan harus menghadap kepada PPAT yang menerbitkan akta tersebut. Bahwa kemudian dalam kenyataannya Anda mendapatkan AJB dari penjual, sebaiknya Anda periksa kembali kepada PPAT yang menerbitkan akta dimaksud. 3) Buku tanah adalah dokumen dalam bentuk daftar yang memuat data yuridis dan data fisik suatu obyek pendaftaran tanah yang sudah ada haknya. Pasal 31 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah menyatakan, Sertipikat diterbitkan untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan sesuai dengan data fisik dan data yuridis yang telah didaftar dalam buku tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 30 ayat (1). Pasal 30 ayat (1) Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 menegaskan : "Atas dasar alat bukti dan berita acara pengesahan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 29 ayat (3) hak atas bidang tanah: a. yang data fisik dan data yuridisnya sudah lengkap dan tidak ada yang disengketakan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah menurut ketentuan Pasal 29 ayat (1); b. yang data fisik atau data yuridisnya belum lengkap dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai hal-hal yang belum lengkap; c. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan tetapi tidak diajukan gugatan kePengadilan dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut dan kepada pihak yang keberatan diberitahukan oleh Kepala Panitia Ajudikasi untuk pendaftaran tanah secara sistematik atau Kepala Kantor Pertanahan untuk pendaftaran tanah secara sporadik untuk mengajukan gugatan ke Pengadilan mengenai data yang disengketakan dalam waktu 60 (enam puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sistematik dan 90 (sembilan puluh) hari dalam pendaftaran tanah secara sporadik dihitung sejak disampaikannya pemberitahuan tersebut; d. yang data fisik dan atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan gugatan ke Pengadilan tetapi tidak ada perintah dari Pengadilan untuk status quo dan tidak ada putusan penyitaan dari Pengadilan, dilakukan pembukuannya dalam buku tanah dengan catatan mengenai adanya sengketa tersebut serta hal-hal yang disengketakan; e. yang data fisik atau data yuridisnya disengketakan dan diajukan ke Pengadilan serta adaperintah untuk status quo atau putusan penyitaan dari Pengadilan, dibukukan dalam buku tanah dengan mengosongkan nama pemegang haknya dan hal-hal lain yang disengketakan serta mencatat di dalamnya adanya sita atau perintah status quo tersebut. Jadi berdasarkan ketentuan Pasal 30 dan Pasal 31 Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 pada dasarnya untuk penerbitan sertifikat atas tanah harus ada persamaan antara data yuridis dan data fisik tanah yang akan disertifikatkan. Bahwa atas tanah Bapak ternyata ada perbedaan, jelas dan tegas ada indikasi tanah Anda berbeda. 4) Pasal 4 ayat (1) UU No. 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan menyatakan : Yang menjadi subyek pajak adalah orang atau badan yang secara nyata mempunyai suatu hak atas bumi, dan/atau memperoleh manfaat atas bumi, dan/atau memiliki, menguasai, dan/atau memperoleh manfaat atas bangunan. Jadi agak berbeda dengan kepemilikan tanah menurut hukum agraria, dalam Pajak Bumi Bangunan meskipun Anda bukan pemilik tanah namun sepanjang anda menguasai atau memperoleh manfaat atas tanah tersebut maka Anda dapat menjadi objek pajak. Dalam hal anda ingin mengkonformkan nomor SPPT dengan buku daftar tanah bisa saja Anda lakukan dengan terlebih dahulu melakukan perubahan data objek tanah yang anda maksud. 5) Anda dapat meminta penjual untuk segera menyelesaikan pengurusan sertifikat dimaksud dan sebaiknya, sekali lagi, terlebih dahulu mengecek pada PPAT yang menerbitkan akta jua beli tersebut. Anda bisa melakukan upaya hukum penuntutan dan atau gugatan kepada si penjual bilamana ada indikasi perbuatan melawan hukum yang dilakukannya. Mengenai sukses tidaknya dalam upaya hukum mendapatkan keadilan, tentunya dikembalikan lagi pada alat-alat bukti yang dimiliki Anda.
-- Posting oleh NM. WAHYU KUNCORO, SH ke Konsultasi Hukum Gratis pada 8/09/2009 02:23:00 AM
