Pak Risfan dan Mbak Nita ysh. Saya tertarik dengan komentar Mbak Nita yang mengatakan: secara teori faktor jarak/aksesibilitas adalah seperti itu. Pertanyaannya adalah pada jarak berapa, dan apa titik patokannya? Kalau dulu pakai central place theory (0,0), Brian Berry bisa membangun standar atau klasifikasi ruang. Namun untuk 'pusat jamak' bagaimana rasionalitasnya? Terlampir saya sampaikan tabel jarak jangkauan yang mempengaruhi nilai lahan di Jepang, yang menunjukkan titik patokan pada pelayanan fasilitas yang dapat dijangkau dengan jalan kaki. Contoh: jarak pencapaian optimum dari stasiun kereta api adalah 50-800 m, bila lokasi > 800 m maka nilai pengaruh karena kedekatan fasilitas menjadi tidak berarti.
Saya kurang yakin dengan perhitungan NJOP, karena nilai lahan dihitung berdasarkan 'prospek'. Terkadang NJOP pada jalan utama dan dalam gang dalam suatu kawasan dihitung sama. Dengan kata lain NJOP belum dihitung berdasarkan 'teori ruang', tapi lebih pada 'teori marketing'. Saya setuju dengan saran Pak Risfan tentang perhitungan zona per zona. Hal ini dilakukan dalam penilaian terhadap perimbangan nilai lahan pada skala 1 kota. Jadi zona dalam hal ini adalah berbasis sub-pusat kota dan sub-pusat kawasan. Namun perhitungan zona ini harus diturunkan lagi dalam skala persil, yang membutuhkan perhitungan sendiri. Saya kira perhitungan seperti ini lebih fair. Kita lanjutkan hal ini di milis Perkotaan ya pak. Sementara demikian dulu. Salam. -ekadj 2010/1/28 risfano <[email protected]> > > > Mbak Nita dan Rekans ysh, > > Terima kasih atas tanggapannya. > Dari komentar itu selanjutnya saya membayangkan dalam soal > hitung-menghitung manfaat/dampak yang dialami oleh tiap kelompok > (stakeholders, zona, persil) itu dibuat neracanya. Seperti halnya "neraca > karbon", ada produsen, ada yang kena dampak, ada yang potensially berhak > (rasio KDB tingg) tapi tidak menggunakannya jadi berhak dapat insentif. > > Tapi ini perlu dilihat per-zona, per bagian wilayah kota. Yah tapi apakah > Pemda mampu menerapkan kalau serumit itu. Optimalnya, kalau Pemda boisa > mempertimbangkan atau terbuka pikirannya untuk aspek non penerimaan saja, > dan mau memberi insentif, itu sudah baik. > > Di masa lalu Prof Brian Berry beberapa kali diundang Dep Keuangan untuk > mengkaji pola tarif PBB (?). Sekarang menjadi tantangan kalau kita mau > melihatnya sebagai peluang untuk membantu Daerah dalam menghitung pola nilai > lahan, harga tanah, potensi penerimaan dari PBB, dan kemungkinan menghitung > insentif/disinsentif terkait pembangunan dan pengendalian tata ruang > perkotaan ini. > > Salam, > Risfan Munir > > Salam, > Risfan > > > --- In [email protected] <referensi%40yahoogroups.com>, arinynta > <ariny...@...> wrote: > > > > Referensiers, > > > > > > mengutip sedikit kalimat pak RM, > > Selama ini logika praktis yang berlaku ialah "makin tinggi nilai > > aksesibilitas lokasi (di perkotaan) makin tinggi nilai ekonominya > > (land-rent). " Karena makin banyak yang memperebutkannya untuk tempat > > usaha, dan mau membayar mahal. > > > > Bukankan logika itu karena secara memang teori demikian. Semakin > accessible (dekat/mudah terjangkau) sebuah daerah semakin tinggi harga > tanahnya. Harga tanah di pusat kota pasti lebih tinggi daripada di daerah > pinggiran. Kalaupun ada daerah di pinggiran yang tinggi (dibandingkan dengan > daerah lainnya) pasti karena mudah terjangkau. Jadi logis saja jika NJOP > tinggi, pun PBB-nya, karena perhitungan PBB berdasarkan NJOP. > > > > Malah NJOP itu yang kadang "tidak wajar", dalam arti masih ada beberapa > daerah yang NJOP-nya tidak sesuai dengan harga pasarnya. Menjadikan PBB-nya > juga menjadi sangat "murah". > > > > Setuju, jika PBB dijadikan instrumen pengendali. Penggunaan tapak untuk > lebih diperbesar ruang hijaunya bisa mendapat "keringanan" pajak, di > beberapa negara sudah diterapkan. Pemerhati lingkungan pasti senang. Mereka > biasa menyebutnya "green tax". > > > > Keringanan ini mestinya juga bisa diterapkan untuk daerah cagar budaya > macam Menteng. Mereka yang tetap mempertahankan desain dan fungsi > bangunannya sesuai ketentuan berlaku, bisa mendapat insentif ini. > > > > Siapa yang memberikan, jelas negara. Darimana sumbernya? Dari yang > melakukan perubahan itu. Misalnya, seperti dicontohkan pak RM. Pemilik sawah > yang tidak "bisa" mengubah lahannya menjadi bangunan bisa jadi "merugi" > karena harus mempertahankan sawahnya. Untuk itu dia harus mendapat insentif > yang diambil dari pajak pemilik hotel yang "memanfaatkan" pemandangan sawah > tadi. Pendeknya si pemilik hotel harus memberi kompensasi kepada pemilik > sawah di sekitarnya atas manfaat yang dia terima. > > > > Nah, soal hitung2an ini memang bukan hal yang mudah--buat saya > setidaknya--(meskipun bukan berarti sulit), berapa nilai sebuah pemandangan, > atau nilai sebuah kelestarian. > > > > > > salam, > > nita > > ________________________________ > > From: Risfan M <risf...@...> > > > To: referensi <[email protected] <referensi%40yahoogroups.com>> > > Sent: Thursday, January 28, 2010 11:01:57 > > Subject: Fw: Re: [referensi] PWK - Langkah2 Sederhana - > Insentif/Disinsentif > > > > Pak AO, DZ, Pak Onnos dan Rekans ysh, > > > > > >Tampaknya angin baru UU28/2009 bisa menjadi penyegar dalam pengendalian > pemanfaaran ruang/lahan, dengan penetapan tarif PBB untuk > insentif/disinsenti f. > > > > > >Langkah yang perlu dilakukan mungkin adalah menanamkan pemahaman > terutama kepada kepada Pemda. Selama ini logika praktis yang berlaku ialah > "makin tinggi nilai aksesibilitas lokasi (di perkotaan) makin tinggi nilai > ekonominya (land-rent). " Karena makin banyak yang memperebutkannya untuk > tempat usaha, dan mau membayar mahal. > > >Dari sisi sumber penerimaan Pemerintah melihatnya sebagai sumber > potensial, sehingga menjadi target. Ini logis, NJOP tinggi PBB tinggi. Mind > set ini telah lama tertanam. > > > > > >Kalau sekarang tarif PBB digunakan sebagai instrumen insentif/disinsenti > f untuk pengendalian pemanfaatan ruang, katakanlah supaya yang "menghijaukan > persilnya, memakai dibawah KDB yang ditentukan" dapat keringanan PBB. Maka > mungkin perlu penelitian, berapa "insentif" itu agar memepengaruhi > "keputusan" pemilik lahan dalam "menghijaukan vs mengomersialkan" peruntukan > lahannya. > > > > > >Ini tentunya tidak hanya berlaku untuk yang di tengah kota, termasuk > yang di pinggiran, di cagar budaya (Condet), pekarangan, sawah di pinggiran > kota. Agar tidak tergoda untuk merubah peruntukan (menjual) tanahnya kepada > peruntukan banunan padat. Seperti di Ubud, mereka yang mempertahankan > sawahnya dapat uang, dari hotel yang memanfaatkan pemandangannya, sementara > petani tetap bisa bertanam dan memanen. > > > > > >Sekali lagi perlu teknik perhitungan yang bisa menunjukkan: (1) > penurunan tarif PBB bisa mengundang manfaat bagi kota; (2) pada titik nilai > berapa maka pengambilan keputusan pemilik lahan bisa dipengaruhi (agar tetap > menghijaukan lahannya). > > > > > >Salam, > > >Risfan Munir >
