| Bandung Utara, Oh Nasibmu Kini!
LINGKUNGAN hidup yang terjaga adalah dambaan hampir setiap orang. Karena bila lingkungan rusak, manusia pula yang akan menderita. Alam akan "bicara" dan "menyapa" dengan bahasanya sendiri. Bencana yang datang silih berganti, adalah salah satu manifestasinya. Semua itu ditujukan, agar manusia sadar dan mengerti, bahwa ketika mereka berbuat kerusakan kepada alam, maka pada akhirnya manusia pula yang merasakan dampaknya. Namun anehnya, pohon-pohon di perbukitan terus dibabat habis, tanpa ada perasaan bersalah sama sekali.
Kawasan Bandung Utara (KBU) merupakan bagian dari dataran tinggi Bandung yang terkenal cukup makmur, karena tanahnya yang subur yang dicirikan dengan tingginya unsur hara dan iklimnya yang sejuk. Kesuburan tanah itu telah membuat KBU ditumbuhi berbagai jenis tanaman dengan variasi yang beragam. Pendek kata, KBU di masa lalu--sebagai bagian dari Tatar Sunda--merupakan kawasan yang sejahtera dan makmur, sehingga digambarkan "Gemah Ripah Loh Jinawi". Hutan pada waktu itu telah berperan penting sebagai sumber bahan makanan, tempat berburu, sumber kayu, kulit kayu, buah-buahan dan sebagainya. Disamping itu, hutan juga berfungsi menjaga sumber mata air dan keindahan pemandangan.
Namun, kondisi seperti itu kini sudah jauh berubah. Tekanan ekonomi dan nafsu serakah manusia telah memainkan peranannya yang demikian penting sehingga menjadikan KBU dari tahun ke tahun telah berkembang sedemikian rupa, terdistorsi dari fungsi utamanya. Luas kawasan hutan terus berkurang karena berubah fungsi menjadi lahan pertanian. Sementara luas kawasan pertanian berubah juga berubah fungsi (terkonversi) menjadi areal permukiman. Kini, sekira 27.000 ha atau 70% dari luas KBU yang mencapai 38.550 ha di 21 kecamatan dan 111 desa/kelurahan di Kab. Bandung, Kota Bandung, dan Kota Cimahi, sudah dalam kondisi rusak sehingga tak lagi berfungsi lindung.
Ketika nafsu sudah bersanding dengan uang, maka segalanya bisa rusak. Dan itulah yang kini terjadi di kawasan Bandung Utara. Kawasan yang di sebelah utara sampai ke timur dibatasi punggungan Gunung Burangrang, Masigit, Gedogan, Sunda, Tangkuban Parahu, dan Manglayang ternyata sangat menarik untuk dijadikan pemukiman. Terutama bagi para investor bermodal kuat, KBU bisa dianggap sebagai "emas hijau" yang di dalamnya mengandung banyak potensi ekonomi. Melalui berbagai penawaran yang atraktif dan janji-janji "kenyamanan hidup", manusia pun seolah dibetot untuk berkumpul di sini. Akibatnya, populasi penduduk di kawasan itu terus meningkat. Jika pada tahun 2000 tercatat kurang lebih 1,67 juta jiwa, dengan asumsi pertumbuhan 2% per tahun, jumlahnya sekarang sudah mencapai 1,8 juta jiwa.
Karena hidup manusia sangat bergantung pada ketersediaan air, maka sudah bisa dipastikan, berkumpul dan membengkaknya jumlah penduduk di KBU, akan menyebabkan kebutuhan terhadap air, khususnya yang berasal dari air tanah, kian meningkat. Ini jelas akan memberi efek ikutan yang luar biasa berat dalam bentuk kian krisisnya kondisi air tanah di kawasan itu sendiri maupun di daerah bawahnya. Khususnya di cekungan Bandung. Harap diketahui, sebanyak 65 juta m3 atau 60% dari 108 juta m3 air tanah di Cekungan Bandung berasal dari kawasan Bandung Utara.
Perda Provinsi Jabar No. 2/2003 tentang Rencana Tata Ruang dan Wilayah (RTRW), sudah jelas dan tegas mengatur, kawasan Bandung Utara dinyatakan sebagai kawasan lindung, yang melindungi kawasan di bawahnya yaitu Kota Bandung dan Kota Cimahi. Tapi, apalah arti sebuah perda jika kewibawaannya teramat murah untuk bisa ditukar atau diinjak-injak oleh lembaran "fulus" yang menggiurkan. Ironisnya, di tengah keprihatinan dan "kemarahan" sejumlah kalangan atas nasib yang menimpa KBU, pihak Pemprov Jabar malah menyodorkan sebuah rencana baru (meski idenya sudah lama), yakni pembangunan Jalan Dago-Lembang. Dengan rencananya itu, bisa dikata Pemprov Jabar tidak konsisten dengan spirit Perda No. 2/2003.
Menjadi tak heran jika rencana pembangunan jalan alternatif Dago-Lembang itu menuai kritik dan kecaman dari berbagai pihak. Khususnya para pakar dan pemerhati lingkungan. Kekhawatiran mereka didasari oleh pertimbangan, bika jalan alternatif itu benar-benar dibangun, akan sangat mungkin dianggap sebagai "pembuka jalan" bagi para investor tebal modal yang tak punya hati nurani dan tidak memperhatikan arti keseimbangan lingkungan untuk menanamkan modalnya di sekitar trase jalan. Meski Pemprov Jabar menjamin bahwa kekhawatiran itu tak akan terjadi, karena jalan alternatif Dago-Lembang akan memakai pengaman jalur hijau dan bersifat disintensif, sama sekali tidak bisa diakses oleh pengembang, gelombang protes tak kunjung berhenti.
Pihak pemerhati lingkungan tetap meragukaan jaminan pemprov karena-seperti yang sudah-sudah--peraturan yang selama ini dibuat pun tidak pernah digugu atau ditaati. Pendek kata, manalah mungkin pihak yang punya track record sedemikian buruk masih juga dipercaya. Kalau masih juga ada bantahan bahwa track record pemprov buruk, rasanya kita akan sulit mencari kalimat yang paling tepat untuk menggambarkan sikap seperti itu. Fakta sudah bicara, lingkungan semakin rusak justru ketika berbagai peraturan yang melindunginya sudah demikian banyak diterbitkan.
Selain itu, pemilihan trase Dago-Lembang terlalu mengada-ada. Kenapa tidak menggunakan jalur yang telah ada selama ini, seperti jalur kompleks ITB di Bengkok. Mengapa pula Kawasan Bandung Utara yang tengah sakit ini diintervensi dengan pembangunan fisik? Seyogianyalah intevensinya dengan cara non fisik, yaitu dengan memperbaiki kualitas berlalu lintas, terutama di jalan Setiabudi.
Lalu, sambil sekalian memulihkan kawasan lindung di Kawasan Bandung Utara, aspek legal berupa perda-perda yang kontroversi di tingkat provinsi, kabupaten, dan kota supaya diselaraskan. Bila terpaksa harus membuat jalan baru, maka perlu dipikirkan alternatif yang tidak membebani titik-titik lokasi yang telah memiliki beban lingkungan berat. Alternatif jalan di timur yang dikenal dengan trase 7 mungkin bisa dikaji ulang.
**
MENANGGAPI berbagai kritikan itu, Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (Bappeda) Kab Bandung, Wahyu G.P, mengakui bahwa permasalahan di Kawasan Bandung Utara sangat kompleks. Peraturan yang ada sering kali tidak selaras dan kurang diimbangi oleh adanya kesadaran masyarakat. Akibatnya, berbagai kerusakan pun terus berlangsung. Karena itu, Wahyu berjanji akan mendata ulang bangunan-bangunan yang diduga telah melanggar peraturan itu.
"Bangunan-bangunan mewah yang ada sekarang belum tentu punya izin, sehingga jangan buru-buru kesalahan ditimpakan ke Pemkab Bandung. Bila benar-benar liar, kami akan bekerjasama dengan Satuan Polisi Pamongpraja (Satpol PP) dan instansi terkait lain untuk menertibkannnya. Penertiban itu bisa berujung pada pengarahan untuk membuat izin atau bangunan liar itu dibongkar. Semua itu bergantung dari seberapa parah tingkat pelanggaran dan efek buruk yang disebabkannya," kata Wahyu.
Wahyu juga mengatakan, pembangunan jalur alternatif Dago-Lembang baru bersifat usulan. Usulan itu kemudian dibahas dalam pengkajian, selanjutnya seperti analisis mengenai dampak lingkungan yang mendatangkan berbagai stakeholder lainnya termasuk para pakar dari berbagai universitas. Jadi, kalau dalam pengkajian kelak dinyatakan tak layak, projek itu bakal dibatalkan.
Wahyu mengakui, ada perbedaan RTRW antara Pemprov Jabar dan Kab. Bandung, tapi hal tsb sedang terus dikaji. Terlebih perubahan RTRW sangat memungkinkan tergantung dari hasil evaluasi. Selain itu, UU No.24/1992 tentang penataaan ruang pun sedang direvisi karena tak seusai dengan roh otonomi daerah.
Namun Wahyu menilai, secara teoritis pelanggaran di KBU sebenarnya lebih banyak dilakukan masyarakarat setempat dibanding pengembang. Pengembang paling membangun sekira 10% s.d. 15 % dari total bangunan. Malah, perizinan bagi para pengembang sangat ketat karena harus melalui kriteria-kriteria yang ditetapkan yang tercakup dalam tahapan proses izin pemanfaatan tanah (IPT), amdal, site plan, dan izin mendirikan bangunan (IMB).
Karena itu, Wahyu mengatakan bila semua itu dipenuhi, pembangunan di Bandung Utara semestinya ramah lingkungan. Hanya, masalahnya, apakah pengembang menaati aturan yang sudah disepakati atau tidak, pihaknya kurang mengetahui. Bahkan, mungkin saja ada pengembang yang membangun tanpa izin sama sekali. Atas dasar itu, Wahyu mengatakan kontrol masyarakat sekitar sebenarnya merupakan cara yang paling efektif untuk mencegah bangunan liar. Namun, kenyataannya, kemisikinan penduduk menyebabkan kontrol itu tak berjalan. Warga umumnya merasa senang bila ada pembangunan, karena bisa memberi peluang pekerjaan bagi mereka, tanpa peduli pembangunan itu legal atau tidak.
Bahkan, karena mungkin hanya punya tanah hanya sedikit, para penduduk pun mendirikan bangunan di tempat yang peruntukannya bukan untuk pemukiman. "Ya, masalah itu sangat dilematis. Kalau tidak membangun rumah, mereka mau tinggal di mana," tanya Wahyu.
Selain itu, upaya pencegahan dengan cara memberi dispensasi khusus bagi warga asli setempat sangat sulit diterapkan karena terbentur masalah normatif. Bukankah semua warga negara di depan hukum adalah sama?
Untuk mengatasi itu, Wahyu berpendapat, perlu ada win-win solution dari berbagai stakeholder. Walau bagaimana pun, jumlah penduduk terus bertambah dan mereka perlu tempat tinggal. Karena itu, pihaknya tak bisa menafikan ada pembangunan di Kawasan Bandung Utara. Namun, yang perlu dicari solusinya adalah bagaimana agar pembangunan itu bisa memenuhi kebutuhan masyarakat, tetapi sekaligus tidak merusak lingkungan.
**
DI atas kertas, mencari solusi tidaklah sulit. Tetapi, di lapangan kerap kali dihadapkan pada berbagai persoalan pelik. Menurut Sekjen REI (Real Estat Indonesia) Indonesia) Jabar, Ir. Tigor GH. Sinaga, pada saat rencana pembangunan Jalan Dago-Lembang masih didiskusikan, tanah-tanah di jalur Dago-Lembang banyak yang telah berpindah tangan.
Beberapa pihak menuduh pengembang (developer) sebagai aktor di balik itu semua. Mereka membeli tanah sewaktu harga masih murah kemudian menjual dengan harga yang cukup tinggi. "Malah ada pakar yang menjuluki pengembang sebagai predator. Padahal tak seperti itu, sekalipun tak menutup kemungkinan ada juga yang berperilaku demikian," ujarnya.
Tigor juga berpendapat, pengembang tak bisa disamaratakan. Namun, akibat lemahnya regulasi dan penegakan hukum di Indonesia memunculkan distorsi dalam sektor usaha perumahan, sehingga menciptakan bermacam-macam perilaku pengembang dalam menjalankan usahanya.
Tigor mengategorikan pengembang dalam tiga golongan, pengembang formal, pengembang informal, dan pengembang abu-abu. Pengembang formal, dalam bisnisnya menempuh prosedur resmi. Seperti membuat izin lokasi, pengendalian lingkungan, setifikat induk dan memecahnya (HGB/hak guna bangunan), dan pembuatan fasilitas umum (fasum)/fasilitas sosial (fasos) seperti taman, pemakaman, dan tempat ibadah. Pengembang golongan ini memiliki keanggotaan resmi di asosiasi, karena memang disyaratkan dalam mendapatkan perizinan. Biasanya mereka butuh waktu lama dalam membangun perumahan, karena proses mengurus perizinan tak bisa sebentar.
Golongan kedua adalah pengembang informal atau sering disebut sebagai pengembang perorangan. Mereka bukan anggota asosiasi pengembang dan menjalankan usahanya dengan memanfaatkan celah-celah dari regulasi. Mereka bertindak demikian untuk menghindari proses perizinan yang panjang dan mahal (biasanya mencapai 30% dari total biaya). Caranya, mereka membeli tanah secara pecahan (kapling-kapling). Sehingga saat membangun rumah tidak dikenai aturan perizinan sebagai pengembang perumahan, tapi hanya sebagai pembuatan rumah perorangan. Jadi, mereka hanya mengantongi IMB (izin mendirikan bangunan).
Pengembang kategori ini dalam melakukan bisnisnya, sejak dari proses pembuatan girik sudah memecahnya dengan menggunakan nama yang berbeda-beda. Biasanya menggunakan nama masyarakat setempat, adik, kakak, istri, pegawai-pegawai bawahannya, sampai ke nama pembantu atau kuli-kulinya. Sehingga saat dibuat sertifikat, bisa mendapatkan SHM (sertifikat hak milik), dengan nama pemilik yang berbeda-beda.
Sebenarnya untuk membedakan pengembang formal dan informal sangat mudah. Jika ada pengembang yang menawarkan rumahnya dengan sertifikat hak milik (SHM) dipastikan pengembangnya menempuh cara informal. Karena dengan cara formal, aturannya hanya dikeluarkan HGB. Terkecuali setelah dalam jangka waktu tertentu, HGB-nya bisa ditingkatkan menjadi SHM.
"Dan, yang paling kacau adalah golongan pengembang abu-abu. Dia secara formal merupakan anggota asosiasi untuk mendapatkan berbagai kemudahan. Tapi dalam menjalankan usahanya menggunakan cara-cara pengembang informal," katanya.
Karena itu, kata Tigor yang juga menjabat sebagai Ketua Kompartemen Properti, Real Estat, dan Perumahan Rakyat di Kadin Jabar, permasalahan KBU sebenarnya tak perlu terjadi seandainya ada regulasi dan komitmen yang kuat dari pemerintah. Tetapi, karena fungsi pengaturan dan pengendalian lingkungan lewat izin lokasi dan site plan di KBU tidak efektif dengan adanya developer perseorangan, maka dampaknya bisa dilihat.
Walhasil, KBU yang menurut ketentuan "amdal regional" (analisa mengenai dampak lingkungan regional) sudah dinyatakan sebagai daerah tertutup untuk pengembang formal, ternyata pembangunan rumah dan pengkavelingan tetap saja berlangsung. Hal tersebut sebenarnya tak hanya merugikan pengembang formal yang ada, tapi juga merugikan pemerintah dan masyarakat. Pemerintah kehilangan potensi untuk mendapatkan pemasukan dari retribusi perizinan dan BPHTB (Bea Pemilikan Hak Tanah dan Bangunan/bea balik nama). Selain juga menjadi kehilangan alat kendali, dalam pengawasan pemanfaatan lahan dan lingkungan.
Sementara bagi konsumen rumah, dirugikan karena tidak mendapatkan infrastruktur yang seharusnya. Biasanya pengembang informal hanya memanfaatkan infrastruktur yang sudah ada, tanpa melihat daya dukung infrastruktur tersebut. Tigor lalu mencontohkan rumah-rumah di kawasan Dago Pakar, harga rumahnya serba mahal, tapi jalannya sempit dan saluran air kotornya juga hanya alakadarnya. Itu karena "pengembang informal" yang membuatnya tidak secara benar, hanya berusaha untuk menyambung-nyambungkan ke infrastruktur yang sudah ada.
"Saya memperkirakan dalam beberapa tahun ke depan, daya dukung infrastruktur di sana tak akan muat lagi. Sehingga daerah tersebut akan menjadi kawasan mewah yang kumuh," katanya.
Beberapa pengembang lain juga sependapat. Pemerintah daerah tidak mempunyai komitmen yang jelas dalam pengendalian peruntukan KBU. Munculnya mekanisme pengembang informal/perseorangan dalam pembuatan perumahan, merupakan akal-akalan pengembang nakal dan aparat pemerintah untuk melegalisasi praktek korupsi. Ketidakberesan tersebut sebenarnya dengan mudah bisa dilihat dari data-data yang ada. Misalnya dari laporan Bappeda Jabar tahun 2003 yang menunjukkan, 33% lahan di Jabar telah dialih-fungsikan peruntukannya.
Malah untuk kawasan Dago-Pakar, keganjilannya sangat kasat mata.
Dalam Perda Pemkab Bandung No.1 tahun 2001 disebutkan bahwa kawasan Parongpong, Cihideung, diperuntukkan untuk pemukiman. Namun tiga bulan kemudian, Pemkab Bandung lewat Perda No.12 tahun 2001 mengubahnya. Kawasan Dago Pakar yang tadinya kawasan konservasi menjadi kawasan pemukiman, sedangkan Parongpong Cihideung menjadi lahan konservasi. Tapi, itu pun tidak dilaksanakan secara konsisten. Buktinya di daerah Parongpong, kini sedang dibangun perumahan mewah di atas lahan 50 ha. Nah lho, jadi siapa yang salah?(Handiman/Y. Fitriadi/"PR")*** |
IncrediMail - Email has finally evolved - Click Here
