Bpk Hasanudin, saya mencoba menanggapi case yg telah diuangkapkan terutama dari sisi legal-nya saja utk sedikit diskusi, karena saya bukan ahli dibidang perbankan dan developer, ttp sedikit tahu mengenai legal business;
Saya mencoba memahami legal dari pihak bank, bahwa mereka membutuhkan �security/jaminan� yg lebih dari sekedar yang dijaminkan selain dari hipotik dan perjanjian penjaminan sementara. Cuma dalam hal ini yg patut dipertanyakan �pengalihan/balik nama atas nama user itu dengan cara apa?� apakah atas dasar perjanjian penjaminan sementara atau apa? Ini harus jelas. Kemudian dalam hal perjanjian penjaminan sementara, apabila kita bicara sementara, harus ada jangka waktu tertentu yg pasti, yg mana menurut pendapat saya wajarlah kalo pihak bank minta kejelasan kpd sdr Hasanudin mengenai hal ini. Terkait dua hal tersebut diatas, saya melihat bahwa pihak bank dilematis karena saudara Hasanudin tidak bisa memberikan jangka waktu tertentu utk perjanjian penjaminan sementara, oleh karena itu mereka minta supaya sertifikat RUKO dibalik nama atas nama user, sembari menunggu sertifikat tanah user jadi. Dari sisi �Business wise� persyaratan legal ini memang cukup berat, akan tetapi menurut pendapat saya memang sudah seharusnya begitu, disatu sisi Bank tidak ingin risiko terlalu besar, disisi lain Bpk Hasanudin merasa dipersulit. Tetapi satu hal yg harus dimengerti bahwa �keinginan� bapak Hasanudin tsb bisa dilaksanakan dengan memenuhi persyaratan2 secara legal. Saran saya; Apakah Bpk Hasanudin bisa memberikan perhitungan kelonggaran waktu, maksud saya apabila pengurusan sertifikat user itu makan waktu 1-1,5 tahun misalnya, maka dalam perjanjian penjaminan sementara bisa ditentukan kapan berakhirnya penjaminan tersebut dilakukan, misalnya ditentukan 2 tahun, dengan demikian dari sisi legal ada kepastian hukum atas penjaminan sementara yg diberikan bapak kepada pihak bank, bukankah begitu sebaiknya Bapak?? Satu hal lagi, apabila ternyata sertifikat itu jadi kurang dari 1 tahun, tentunya tdk menjadi masalah dalam pelaksanaan perjanjian sementara tsb, akan tetapi sebaliknya apabila lebih dari 2 tahun sebagaimana yg diperjanjikan, saya sarankan perlu adanya klausul dalam perjanjian bahwa apabila ada perubahan dan atau penambahan atas perjanjian penjaminan sementara sebelum perjanjian berakhir, pihak Bapak Hasanudin harus memberitahukan terlebih dahulu 1 bulan (atau ditentukan lain) sebelumnya kepada pihak bank. Salam hangat, Joviardi W � MMUGM Batch 22 --- hasanuddin hasanuddin <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > Rekan-rekan milis, > > Saat ini saya sedang mengembangkan lahan untuk > perumahan yang terdiri dari 6 sertifikat induk. 4 > sertifkat induk telah selesai bahkan dipecahkan, > sedangkan 2 sertifikat induk lainnya masih dalam > proses pengurusan di kantor BPN. Posisi terakhir > adalah surat ukur yang akan telah naik ke kantor BPN > Wilayah untuk validasi. Estimasi sekitar 3-4 bulan > sertifikat tersebut selesai diproses hingga ke > seritifkat induk. Adapun status sertifikat adalah > HGB. > > Meskipun demikian, kami tetap mengambil resiko untuk > menjual unit rumah diatas lahan tersebut yang > pengurusan sertifkatnya masih dalam proses. Beberapa > user kami yang membeli rumah diatas lahan tersebut > (khususnya yang membayar tunai maupun tunai lunak) > tidak mempermasalahkan karena kami berhasil > meyakinkan. Sebagai jaminan kami mereka menahan > 10-15 > juta yang akan mereka bayarkan pada saat menerima > sertifikat rumahnya. > > Salah satu user yang membeli unit rumah jadi (stok) > untuk menggunakan fasilitas KPR di Bank Niaga dan > telah akad kredit di bank tersebut, meskipun kami > belum menyerahkan sertifikat induk (pihak bank > bersedia menerima sertifikat induk sementara sambil > menunggu sertifikat pecahan rumah tersebut). > Konsekuensinya, dana KPR kami ditahan hingga > selesainya sertifikat tersebut. > > Pada awalnya kami tidak mempermasalahkan, karena > bagi > kami itu hanyalah masalah waktu. Namun beberapa > waktu > yang lalu saya mempunyai ide untuk MENGGANTI JAMINAN > dengan menggunakan salah satu sertifkat ruko kami > (belum dijual dan masih dikontrakkan hingga 2007) > sebagia JAMINAN SEMENTARA hingga sertifikat aslinya > selesai. Tentunya jika ditaksasi (appraisal) ruko > tersebut lebih tinggi. Dengan harapan pencairan dana > kami dapat segera terealisasi. Pertimbangan kami, > toh > pengurusan sertifikat tidak sampai lebih 1 tahun > karena telah ada surat ukur tanah kami. > > Kemudian saya menghubungi pihak bank Niaga dan pihak > notaris yang ditunjuk oleh bank untuk mendiskusikan > ide saya. Mereka setuju untuk menggunakan alternatif > tersebut. Meskipun kami harus mengeluarkan dana > tambahan untuk dokumen Hipotik, PJB (Pengikatan Jual > Beli) dan beberapa dokumen pendukung lainnya kepada > pihak notaris. Jika dokumen telah lengkap dan > ditanda > tangani oleh user dan kami, dan telah divalidasi > oleh > pihak bank maka pihak Notaris akan mengeluarkan > covernote sebagai penjamin. > > Nah, yang menjadi permasalahan adalah: Pihak bank > meminta sertifikat ruko tersebut harus DIBALIK NAMA > ATAS NAMA USER KAMI. Sedangkan menurut notaris tidak > perlu dibalik nama. Pihak bank beralasan demi > keamanan > kepentingan user, dan phak bank berusaha meyakinkan > kami bahwa nantinya akan ada surat perjanjian antara > pihak bank, user dan kami terkait dengan Sertifikat > penjamin sementara (ruko) tersebut. > > Namun saya berpendapat, kalo sertifikat tersebut > perlu > dibalik nama lagi dengan alasan meningkatkan > keamanan > user, lantas apa gunanya hipotik dan PJB. Apakah > perangkat legal tersebut belum cukup kuat untuk > mengikat kami? > > Pertanyaan selanjutnya, apakah dalam perjanjian > perlu > disebutkan tentang kapan waktu penyerahan (tukar) > sertifikat penjamin sementara dengan sertifikat > induk > secara konkret (menyebut bulan dan tanggal)? Kalo > hitungan sekitar 1-1,5 tahun kami bisa menjamin > sertifikat tersebut dapat selesai termasuk > pemecahan, > namun kalo ditentukan dalam hitungan bulan kami > menjadi ragu. Seperti kita ketahui bersama bahwa > kinerja kantor BPN dalam pengurusan sertifikat sulit > diprediksi. Yang kami kuatirkan apabila di surat > perjanjian antara bank, user dan kami terdapat pasal > yang menyebutkan, misalnya, apabila dalam waktu 4 > bulan belum diserahkan sertifikat induknya maka ruko > tersebut dialihkan kepemilikannya. Tentunya hal > tersebut merugikan kami. > > Demikian ringkasan case yang saya alami saat ini. > Atas > masukan dan saran dari rekan-rekan khususnya yang > bergerak di bidang developer maupun dari perbankan > saya ucapkan terima kasih. > > > Hasanuddin > Angkatan 26 > > > > __________________________________________________ > Do You Yahoo!? > Tired of spam? Yahoo! Mail has the best spam > protection around > http://mail.yahoo.com > __________________________________ Discover Yahoo! Stay in touch with email, IM, photo sharing and more. Check it out! http://discover.yahoo.com/stayintouch.html ------------------------ Yahoo! Groups Sponsor --------------------~--> Has someone you know been affected by illness or disease? Network for Good is THE place to support health awareness efforts! http://us.click.yahoo.com/Rcy2bD/UOnJAA/cosFAA/ExDolB/TM --------------------------------------------------------------------~-> Tiap bulan akan dimuat pesan ber-subject "Forum MM-UGM" yang berisikan penjelasan mengenai Forum MM-UGM ini. *** QUANTITY (Oops. We meant QUALITY) IS OUR TRADITION *** Yahoo! Groups Links <*> To visit your group on the web, go to: http://groups.yahoo.com/group/mm-ugm/ <*> To unsubscribe from this group, send an email to: [EMAIL PROTECTED] <*> Your use of Yahoo! Groups is subject to: http://docs.yahoo.com/info/terms/
