thx p' Prayudha atas masukannya yang sangat berarti bagi kami. Saya setuju dengan beberapa pendapat rekan-rekan milis yg lain, yaitu semua terpulang dari kerjasama yg baik antara pihak bank dgn developer, khususnya bila developer memiliki personal guarantee.
Sekali lagi terima kasih. Hasanuddin angkt.26 --- Prayudha Moelyo <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > Selamat Pagi. > Mudah2an saya dpt memberikan sedikit masukan saja. > > Pada dasarnya teoritikal hukum formal memberikan > keleluasaan bagi para > pihak untuk melakukan kesepakatan/ perikatan selama > para pihak dimaksud > memenuhi Azas Kecakapan Subyektif dan Obyektif, spt > yg diatur dlm KUHPer > > Namun demikian praktikal, kita jumpai masing-masing > Industri > (Perbankan, Asuransi, Property dsb) melakukan > pengembangan sedemikian > rupa yang pada hakekatnya adalah untuk melindungi > "kepentingan" yang > mebuat perjanjian dimaksud dan memenuhi berbagai > peraturan teknis yang > terdapat dalam industrinya, selama masih dalam > koridor hukum (perikatan) > yang berlaku. > > Dalam kasus ini, memang sangat sering terjadi di > perbankan khususnya > dalam Pembiayaan kepada sektor Property. Dimana > sertipikat Induk masih > dlm proses untuk resertifikasi, pemecahan dsb. Ada > beberapa cara yang > sering dilakkukan perbankan : > 1. Menahan sejumlah Dana hasil pencairan KPR > dimaksud. > 2. Meningkatkan Uang MUka. Misal umunya 30% menjadi > 40% dst. > 3. Meminta Jaminan -Tambahan (Matriel dan atau > Imateriel) dari pihak > Developer. > > Dalam alternatif ke 3, ini bila tambahan Jaminan > berupa Benda Tidak > Bergerak, maka pengikatannya sebagai Jaminan harus > tunduk kepada > ketentuan Hak Tanggungan.(APHT=Akta Pemberian Hak > Tanggungan. Dulu > Hipotik). Bila benda Bergerak pda ketentuan Fiducia. > > Dalam prakteknya untuk Benda Tidak Bergerak lalu di > dlm praktek di > tambah dengan adanya PPJB (Pengikatan Perjanjian > Jual Beli) dan Balik > nama, yg menurut hemat saya adalah > Ketentuan-Internal bank ybs. saja. > Untuk melindungi End User/ Debitur Bank dan > Financer/ Kreditur. Secara > hukum dapat saja dilakukan namun akan terasa > berlebihan bagi Developer. > Sedangkan Janji dengan Batas waktu ttn, adalah > kelaziman yang ada dlm > industri Perbankan.(Target Date) > > Kesimpulan dan Pendapat saya: > 1. Umumnya saat ini developer bekerja sama dengan > pihak Bank, shg hal > ini dpt teratasi > Tidak diperlukan Jaminan Antara / Pengganti > selama pengurusan > SHGB/SHM induk > 2. Lakukan pengurusan peningkatan hak atas tanah, > pemecahan sertiupikat > mell. Notaris > yang ada kerjasama dengan bank ybs. Shg tdk > perlu ada tambahan > Jaminan. Krn bank > tsb merasa aman dan terlindungi. > 3. Untuk Developer perorangan, hindari > merekomendasikan pada bnyk bank, > krn ybs > akan bnyk menghadapi variasi praktek hukum yang > sangat beragam. > 4. Pergantian Jaminan dgn modifikasi tsb, hemat saya > Costly dan Risky, > krn bnyk Dok. > Hukum dng konsekuensi yang berbeda pula, > > Prayudha Moelyo > Commercial Agribusiness Unit > Jl. HR. Rasuna Said Kav. X-0 lt. 18 > Jakarta > telp. 021.25517000 ext. 7143 fax. 021. 2525579 > > -----Original Message----- > From: [email protected] > [mailto:[EMAIL PROTECTED] On Behalf > Of hasanuddin hasanuddin > Sent: Thursday, June 02, 2005 4:31 PM > To: [email protected] > Subject: [mm-ugm] CASE: LEGAL KPR - TUKAR SEMENTARA > JAMINAN > > Rekan-rekan milis, > > Saat ini saya sedang mengembangkan lahan untuk > perumahan yang terdiri dari 6 sertifikat induk. 4 > sertifkat induk telah selesai bahkan dipecahkan, > sedangkan 2 sertifikat induk lainnya masih dalam > proses pengurusan di kantor BPN. Posisi terakhir > adalah surat ukur yang akan telah naik ke kantor BPN > Wilayah untuk validasi. Estimasi sekitar 3-4 bulan > sertifikat tersebut selesai diproses hingga ke > seritifkat induk. Adapun status sertifikat adalah > HGB. > > Meskipun demikian, kami tetap mengambil resiko untuk > menjual unit rumah diatas lahan tersebut yang > pengurusan sertifkatnya masih dalam proses. Beberapa > user kami yang membeli rumah diatas lahan tersebut > (khususnya yang membayar tunai maupun tunai lunak) > tidak mempermasalahkan karena kami berhasil > meyakinkan. Sebagai jaminan kami mereka menahan > 10-15 > juta yang akan mereka bayarkan pada saat menerima > sertifikat rumahnya. > > Salah satu user yang membeli unit rumah jadi (stok) > untuk menggunakan fasilitas KPR di Bank Niaga dan > telah akad kredit di bank tersebut, meskipun kami > belum menyerahkan sertifikat induk (pihak bank > bersedia menerima sertifikat induk sementara sambil > menunggu sertifikat pecahan rumah tersebut). > Konsekuensinya, dana KPR kami ditahan hingga > selesainya sertifikat tersebut. > > Pada awalnya kami tidak mempermasalahkan, karena > bagi > kami itu hanyalah masalah waktu. Namun beberapa > waktu > yang lalu saya mempunyai ide untuk MENGGANTI JAMINAN > dengan menggunakan salah satu sertifkat ruko kami > (belum dijual dan masih dikontrakkan hingga 2007) > sebagia JAMINAN SEMENTARA hingga sertifikat aslinya > selesai. Tentunya jika ditaksasi (appraisal) ruko > tersebut lebih tinggi. Dengan harapan pencairan dana > kami dapat segera terealisasi. Pertimbangan kami, > toh > pengurusan sertifikat tidak sampai lebih 1 tahun > karena telah ada surat ukur tanah kami. > > Kemudian saya menghubungi pihak bank Niaga dan pihak > notaris yang ditunjuk oleh bank untuk mendiskusikan > ide saya. Mereka setuju untuk menggunakan alternatif > tersebut. Meskipun kami harus mengeluarkan dana > tambahan untuk dokumen Hipotik, PJB (Pengikatan Jual > Beli) dan beberapa dokumen pendukung lainnya kepada > pihak notaris. Jika dokumen telah lengkap dan > ditanda > tangani oleh user dan kami, dan telah divalidasi > oleh > pihak bank maka pihak Notaris akan mengeluarkan > covernote sebagai penjamin. > > Nah, yang menjadi permasalahan adalah: Pihak bank > meminta sertifikat ruko tersebut harus DIBALIK NAMA > ATAS NAMA USER KAMI. Sedangkan menurut notaris tidak > perlu dibalik nama. Pihak bank beralasan demi > keamanan > kepentingan user, dan phak bank berusaha meyakinkan > kami bahwa nantinya akan ada surat perjanjian antara > pihak bank, user dan kami terkait dengan Sertifikat > penjamin sementara (ruko) tersebut. > > Namun saya berpendapat, kalo sertifikat tersebut > perlu > dibalik nama lagi dengan alasan meningkatkan > keamanan > user, lantas apa gunanya hipotik dan PJB. Apakah > perangkat legal tersebut belum cukup kuat untuk > mengikat kami? > > Pertanyaan selanjutnya, apakah dalam perjanjian > perlu > disebutkan tentang kapan waktu penyerahan (tukar) > sertifikat penjamin sementara dengan sertifikat > induk > secara konkret (menyebut bulan dan tanggal)? Kalo > hitungan sekitar 1-1,5 tahun kami bisa menjamin > sertifikat tersebut dapat selesai termasuk > pemecahan, > namun kalo ditentukan dalam hitungan bulan kami > menjadi ragu. Seperti kita ketahui bersama bahwa > kinerja kantor BPN dalam pengurusan sertifikat sulit > diprediksi. Yang kami kuatirkan apabila di surat > perjanjian antara bank, user dan kami terdapat pasal > yang menyebutkan, misalnya, apabila dalam waktu 4 > bulan belum diserahkan sertifikat induknya maka ruko > tersebut dialihkan kepemilikannya. Tentunya hal > tersebut merugikan kami. > > Demikian ringkasan case yang saya alami saat ini. > Atas > masukan dan saran dari rekan-rekan khususnya yang > bergerak di bidang developer maupun dari perbankan > saya ucapkan terima kasih. > > > Hasanuddin > Angkatan 26 > > > > __________________________________________________ > Do You Yahoo!? > Tired of spam? Yahoo! Mail has the best spam > protection around > http://mail.yahoo.com > > > > Tiap bulan akan dimuat pesan ber-subject "Forum > MM-UGM" yang berisikan > penjelasan mengenai Forum MM-UGM ini. > *** QUANTITY (Oops. We meant QUALITY) IS OUR > TRADITION *** > Yahoo! Groups Links > > > > > > > __________________________________ Discover Yahoo! Have fun online with music videos, cool games, IM and more. Check it out! http://discover.yahoo.com/online.html ------------------------ Yahoo! Groups Sponsor --------------------~--> Has someone you know been affected by illness or disease? Network for Good is THE place to support health awareness efforts! http://us.click.yahoo.com/Rcy2bD/UOnJAA/cosFAA/ExDolB/TM --------------------------------------------------------------------~-> Tiap bulan akan dimuat pesan ber-subject "Forum MM-UGM" yang berisikan penjelasan mengenai Forum MM-UGM ini. *** QUANTITY (Oops. We meant QUALITY) IS OUR TRADITION *** Yahoo! Groups Links <*> To visit your group on the web, go to: http://groups.yahoo.com/group/mm-ugm/ <*> To unsubscribe from this group, send an email to: [EMAIL PROTECTED] <*> Your use of Yahoo! Groups is subject to: http://docs.yahoo.com/info/terms/
