Selamat Pagi.
Mudah2an saya dpt memberikan sedikit masukan saja.
Pada dasarnya teoritikal hukum formal memberikan keleluasaan bagi para
pihak untuk melakukan kesepakatan/ perikatan selama para pihak dimaksud
memenuhi Azas Kecakapan Subyektif dan Obyektif, spt yg diatur dlm KUHPer
Namun demikian praktikal, kita jumpai masing-masing Industri
(Perbankan, Asuransi, Property dsb) melakukan pengembangan sedemikian
rupa yang pada hakekatnya adalah untuk melindungi "kepentingan" yang
mebuat perjanjian dimaksud dan memenuhi berbagai peraturan teknis yang
terdapat dalam industrinya, selama masih dalam koridor hukum (perikatan)
yang berlaku.
Dalam kasus ini, memang sangat sering terjadi di perbankan khususnya
dalam Pembiayaan kepada sektor Property. Dimana sertipikat Induk masih
dlm proses untuk resertifikasi, pemecahan dsb. Ada beberapa cara yang
sering dilakkukan perbankan :
1. Menahan sejumlah Dana hasil pencairan KPR dimaksud.
2. Meningkatkan Uang MUka. Misal umunya 30% menjadi 40% dst.
3. Meminta Jaminan -Tambahan (Matriel dan atau Imateriel) dari pihak
Developer.
Dalam alternatif ke 3, ini bila tambahan Jaminan berupa Benda Tidak
Bergerak, maka pengikatannya sebagai Jaminan harus tunduk kepada
ketentuan Hak Tanggungan.(APHT=Akta Pemberian Hak Tanggungan. Dulu
Hipotik). Bila benda Bergerak pda ketentuan Fiducia.
Dalam prakteknya untuk Benda Tidak Bergerak lalu di dlm praktek di
tambah dengan adanya PPJB (Pengikatan Perjanjian Jual Beli) dan Balik
nama, yg menurut hemat saya adalah Ketentuan-Internal bank ybs. saja.
Untuk melindungi End User/ Debitur Bank dan Financer/ Kreditur. Secara
hukum dapat saja dilakukan namun akan terasa berlebihan bagi Developer.
Sedangkan Janji dengan Batas waktu ttn, adalah kelaziman yang ada dlm
industri Perbankan.(Target Date)
Kesimpulan dan Pendapat saya:
1. Umumnya saat ini developer bekerja sama dengan pihak Bank, shg hal
ini dpt teratasi
Tidak diperlukan Jaminan Antara / Pengganti selama pengurusan
SHGB/SHM induk
2. Lakukan pengurusan peningkatan hak atas tanah, pemecahan sertiupikat
mell. Notaris
yang ada kerjasama dengan bank ybs. Shg tdk perlu ada tambahan
Jaminan. Krn bank
tsb merasa aman dan terlindungi.
3. Untuk Developer perorangan, hindari merekomendasikan pada bnyk bank,
krn ybs
akan bnyk menghadapi variasi praktek hukum yang sangat beragam.
4. Pergantian Jaminan dgn modifikasi tsb, hemat saya Costly dan Risky,
krn bnyk Dok.
Hukum dng konsekuensi yang berbeda pula,
Prayudha Moelyo
Commercial Agribusiness Unit
Jl. HR. Rasuna Said Kav. X-0 lt. 18
Jakarta
telp. 021.25517000 ext. 7143 fax. 021. 2525579
-----Original Message-----
From: [email protected] [mailto:[EMAIL PROTECTED] On Behalf
Of hasanuddin hasanuddin
Sent: Thursday, June 02, 2005 4:31 PM
To: [email protected]
Subject: [mm-ugm] CASE: LEGAL KPR - TUKAR SEMENTARA JAMINAN
Rekan-rekan milis,
Saat ini saya sedang mengembangkan lahan untuk
perumahan yang terdiri dari 6 sertifikat induk. 4
sertifkat induk telah selesai bahkan dipecahkan,
sedangkan 2 sertifikat induk lainnya masih dalam
proses pengurusan di kantor BPN. Posisi terakhir
adalah surat ukur yang akan telah naik ke kantor BPN
Wilayah untuk validasi. Estimasi sekitar 3-4 bulan
sertifikat tersebut selesai diproses hingga ke
seritifkat induk. Adapun status sertifikat adalah HGB.
Meskipun demikian, kami tetap mengambil resiko untuk
menjual unit rumah diatas lahan tersebut yang
pengurusan sertifkatnya masih dalam proses. Beberapa
user kami yang membeli rumah diatas lahan tersebut
(khususnya yang membayar tunai maupun tunai lunak)
tidak mempermasalahkan karena kami berhasil
meyakinkan. Sebagai jaminan kami mereka menahan 10-15
juta yang akan mereka bayarkan pada saat menerima
sertifikat rumahnya.
Salah satu user yang membeli unit rumah jadi (stok)
untuk menggunakan fasilitas KPR di Bank Niaga dan
telah akad kredit di bank tersebut, meskipun kami
belum menyerahkan sertifikat induk (pihak bank
bersedia menerima sertifikat induk sementara sambil
menunggu sertifikat pecahan rumah tersebut).
Konsekuensinya, dana KPR kami ditahan hingga
selesainya sertifikat tersebut.
Pada awalnya kami tidak mempermasalahkan, karena bagi
kami itu hanyalah masalah waktu. Namun beberapa waktu
yang lalu saya mempunyai ide untuk MENGGANTI JAMINAN
dengan menggunakan salah satu sertifkat ruko kami
(belum dijual dan masih dikontrakkan hingga 2007)
sebagia JAMINAN SEMENTARA hingga sertifikat aslinya
selesai. Tentunya jika ditaksasi (appraisal) ruko
tersebut lebih tinggi. Dengan harapan pencairan dana
kami dapat segera terealisasi. Pertimbangan kami, toh
pengurusan sertifikat tidak sampai lebih 1 tahun
karena telah ada surat ukur tanah kami.
Kemudian saya menghubungi pihak bank Niaga dan pihak
notaris yang ditunjuk oleh bank untuk mendiskusikan
ide saya. Mereka setuju untuk menggunakan alternatif
tersebut. Meskipun kami harus mengeluarkan dana
tambahan untuk dokumen Hipotik, PJB (Pengikatan Jual
Beli) dan beberapa dokumen pendukung lainnya kepada
pihak notaris. Jika dokumen telah lengkap dan ditanda
tangani oleh user dan kami, dan telah divalidasi oleh
pihak bank maka pihak Notaris akan mengeluarkan
covernote sebagai penjamin.
Nah, yang menjadi permasalahan adalah: Pihak bank
meminta sertifikat ruko tersebut harus DIBALIK NAMA
ATAS NAMA USER KAMI. Sedangkan menurut notaris tidak
perlu dibalik nama. Pihak bank beralasan demi keamanan
kepentingan user, dan phak bank berusaha meyakinkan
kami bahwa nantinya akan ada surat perjanjian antara
pihak bank, user dan kami terkait dengan Sertifikat
penjamin sementara (ruko) tersebut.
Namun saya berpendapat, kalo sertifikat tersebut perlu
dibalik nama lagi dengan alasan meningkatkan keamanan
user, lantas apa gunanya hipotik dan PJB. Apakah
perangkat legal tersebut belum cukup kuat untuk
mengikat kami?
Pertanyaan selanjutnya, apakah dalam perjanjian perlu
disebutkan tentang kapan waktu penyerahan (tukar)
sertifikat penjamin sementara dengan sertifikat induk
secara konkret (menyebut bulan dan tanggal)? Kalo
hitungan sekitar 1-1,5 tahun kami bisa menjamin
sertifikat tersebut dapat selesai termasuk pemecahan,
namun kalo ditentukan dalam hitungan bulan kami
menjadi ragu. Seperti kita ketahui bersama bahwa
kinerja kantor BPN dalam pengurusan sertifikat sulit
diprediksi. Yang kami kuatirkan apabila di surat
perjanjian antara bank, user dan kami terdapat pasal
yang menyebutkan, misalnya, apabila dalam waktu 4
bulan belum diserahkan sertifikat induknya maka ruko
tersebut dialihkan kepemilikannya. Tentunya hal
tersebut merugikan kami.
Demikian ringkasan case yang saya alami saat ini. Atas
masukan dan saran dari rekan-rekan khususnya yang
bergerak di bidang developer maupun dari perbankan
saya ucapkan terima kasih.
Hasanuddin
Angkatan 26
__________________________________________________
Do You Yahoo!?
Tired of spam? Yahoo! Mail has the best spam protection around
http://mail.yahoo.com
Tiap bulan akan dimuat pesan ber-subject "Forum MM-UGM" yang berisikan
penjelasan mengenai Forum MM-UGM ini.
*** QUANTITY (Oops. We meant QUALITY) IS OUR TRADITION ***
Yahoo! Groups Links
------------------------ Yahoo! Groups Sponsor --------------------~-->
What would our lives be like without music, dance, and theater?
Donate or volunteer in the arts today at Network for Good!
http://us.click.yahoo.com/Tcy2bD/SOnJAA/cosFAA/ExDolB/TM
--------------------------------------------------------------------~->
Tiap bulan akan dimuat pesan ber-subject "Forum MM-UGM" yang berisikan
penjelasan mengenai Forum MM-UGM ini.
*** QUANTITY (Oops. We meant QUALITY) IS OUR TRADITION ***
Yahoo! Groups Links
<*> To visit your group on the web, go to:
http://groups.yahoo.com/group/mm-ugm/
<*> To unsubscribe from this group, send an email to:
[EMAIL PROTECTED]
<*> Your use of Yahoo! Groups is subject to:
http://docs.yahoo.com/info/terms/
