Pak Ekadj, saya tidak tahu apakah bapak sudah mendengar/tahu, bahwa kajian tentang nilai tanah sudah pernah dibuat menjadi disertasi di Arsitektur dan Perencanaan FT-UGM. Beliau yang merih doktor dengan disertasi nilai tanah melalui pendekatan fenomenologi ada di ITS yaitu mbak Rima Dewi.
Salam, Djarot Purbadi --- On Tue, 11/4/08, - ekadj <[EMAIL PROTECTED]> wrote: From: - ekadj <[EMAIL PROTECTED]> Subject: Re: [perkotaan] Nilai tanah To: [email protected] Date: Tuesday, November 4, 2008, 12:45 AM Pak Risfan yang baik, Saya memang mau istirahat dulu, insya Allah tahun depan mau dimulai lagi. Dari contoh bapak memang ada perbedaan nilai dari aspek 'pemanfaatan lahan', dan seharusnya hal ini ada cara untuk mengukurnya. Dari pelajaran yang saya peroleh memang tidak menghitung nilai per zona di dalam suatu kawasan; tapi langsung kepada perhitungan nilai persil. Persil itupun bisa berbeda nilainya bila terletak pada zona yang berbeda. Untuk itu diperlukan suatu konversi yang menyetarakan perhitungan, baik secara: 1 pemanfaatan ruang di dalam persil berdasarkan zona; maupun 2 lebar (depth) persil dari sisi jalan. Saya diberikan tabel konversi (DSDR = depth successive decrease ratio) terlampir, yang pernah saya tanyakan kebenaran angkanya, dan dijawab bila hal itu telah diperoleh dari pengalaman Jepang yang panjang, dan bersifat universal; jadi tinggal menggunakan saja. Saya kira ini semacam tabel logaritma yang dulu biasa kita gunakan pada waktu SMA. Dan bila ditelisik, memang rasionalitasnya bisa ketemu. Dalam praktek kita melihat pada kenyataannya bentuk persil berbeda-beda, dan juga ada aspek posisi dari jalan. Sehingga dalam contoh terlampir saya sampaikan beberapa representasi: a] persil berbentuk biasa, b] persil tidak beraturan, c] persil sudut (hook), d] persil dua muka, e] persil terisolasi, dan f] persil berbentuk bendera. Kita ambil contoh luasan masing-masing bentuk persil adalah sama, yaitu 180 m2. Dari perbedaan lokasi dan bentuk itu dapat dibuktikan 'nilai lahan' yang berbeda. Beberapa asumsi lain adalah Nilai Jalan adalah 1000 unit/m2. Nilai Jalan ini kita peroleh dari rumus sebelumnya yang pernah saya kirim. Nilai Jalan yang dimaksud adalah 'Indeks Nilai Jalan' yang dihitung berdasarkan tiap persil, sehingga satuannya adalah unit/m2. Evaluasi terhadap persil (Indeks Persil) dihitung berdasarkan Indeks Nilai Jalan * Fitur Persil (DSDR). Saya coba contoh perhitungan untuk kasus a] Persil biasa (perumahan) : Bila depth = 15m, maka DSDR = 100% - Indeks Persil per m2 = 1000 * 100% = 1000 unit/m2 - Indeks Persil total = 180 m2 * 1000 unit/m2 = 180.000 unit Kita coba untuk contoh b] Persil tidak beraturan : Untuk bagian A besar (120 m2), depth = 15 m, maka DSDR = 100% - Indeks Persil per m2 = 1000 * 100% = 1000 unit/m2 - Indeks Persil total A = 120 m2 * 1000 unit/m2 = 120.000 unit Untuk bagian B kecil (60 m2), depth = 10 m, maka DSDR = 98,2% - Indeks Persil per m2 = 1000 * 98,2% = 982 unit/m2 - Indeks Persil total B = 60 m2 * 982 unit/m2 = 58.920 unit Sehingga Indeks Persil total A dan B = 120.000 + 58.920 = 178.920 unit, atau Indeks Persil per m2 = 178.920 / 180 = 994. Untuk perhitungan pada posisi hook dll, akan coba saya sambung kelak. Demikian dulu sementara waktu pak. Salam. -ekadj 2008/11/2 Risfan M [EMAIL PROTECTED] com Bang Eka dan rekans ysh, Bang Eka, bagaimana kelanjutan kajian Anda dkk tentang "nilai tanah"? Ini sebiknya dilanjutkan terus. Suka atau tidak, tata ruang selalu mempengaruhi dan dipengaruhi nilai tanah. Mau tak mau logika "land rent" memang berlaku. Ujungnya ke 'harga tanah' juga. Kalau penataan ruang, terutama di perkotaan, menganggap faktor nilai/harga tanah itu tak ada (cateris paribus), maka akibatnya bisa menguntungkan fihak tertentu saja (yang tahu harga), sementara ada pihak yang berisiko dizalimi. Pada "satu hektar" tanah yang sama, seorang developer bisa melihatnya sebagai "emas coklat", sementara petani pemiliknya hanya melihatnya dari sisi "harga gabah" yang tidak naik-naik (sulit diharap untuk menyekolahkan anak, apalagi ongkos pergi haji). Maka kita tahu arah trend peruntukannya kemana. Bagaimana pula pandangan peerencana? Bagaimana kemungkinan pelaksanaan pemanfaatan ruangnya? Sebagian dari perencana mungkin menganggap pembicaraan "harga tanah" sesuatu yang "tabu". Tapi adalah kenyataan, baik individu atau lembaga pemerintah" untuk mendapatkan site/lokasi ya harus menghitung "harga tanah" itu. Karenanya perlu kesadaran bahwa penataan ruang mempengaruhi "harga tanah", karenanya kalau bisa kepentingan publik dan masyarakat lemah "diamankan" akan ikut menimati dinamikanya. Jangan justru membuat Pemda tak bisa membangun Puskesmas, sekolah dan sarana lain, karena naiknya "harga tanah" yang direncanakannya sendiri. Salam, Risfan Munir .
