Pak Risfan ysh, Saya kurang mendalami aspek finansial dari perumahan, namun hanya merasakan saja. Pasar yang over supply ditambah rangsangan KPR memang dapat menimbulkan resiko tersendiri, seperti dulu kejadian 1996an itu. Namun sekarang kelihatannya modus berbeda, karena programnya sudah 'back to city', sehingga memang harus jeli untuk bermain di nilai lahan. Penawaran apartemen tower belakangan ini cukup laris seperti pisang goreng, dengan tema: kalangan menengah. Namun saya agak ngeri juga bila penawaran konstruksinya sudah di atas 20 lantai, yang pasti sarat engineering dan juga mahal. Loncatan ini dari pola rusun konvensional (rata-rata 4 lantai) sebenarnya cukup berani juga, termasuk keyakinan terhadap 'penerimaan konsumen'. Terkadang terpikir juga bila loncatan itu jangan terlalu tinggi, karena tokh dengan biaya lahan dan konstruksi yang memadai masih bisa diperoleh margin keuntungan yang cukup. Termasuk juga dapat merangsang pemain menengah untuk berperan serta.
Terkecuali memang bisa dipenuhi 'one stop services' seperti yang ditawarkan oleh sebuah developer di Kemang, yaitu commercial area di lantai 1 s/d 3, kemudian ada sekolah di lantai 7 misalnya, serta fasos/fasum lain di lantai tertentu. Jadi polanya tidak hanya hunian, juga berbagai 'fasilitas perkotaan' lainnya. Saya kurang yakin apartemen tower ini menjadi trend, sekarang karena dirangsang oleh subsidi saja. Apartemen 4-8 lantai masih menarik secara biaya konstruksi dan penerimaan masyarakat, dan memiliki efek signifikan untuk mensubstitusi perumahan landed house yang selama ini ada secara besar-besaran, khususnya pada perumahan yang bukan terletak di jalan-jalan utama. Termasuk juga suatu pemikiran bila subsidi yang ada justru disasarkan pada aspek penyediaan lahan, sehingga tersedia rangsangan untuk berinvestasi. Apalagi bila pengembangannya dilakukan dengan perhitungan neraca lahan, sehingga perubahan nilai lahan dapat lebih terkendali. Saya menginformasikan saja, beberapa bulan lalu saya sempat bertemu dengan Walikota Kupang dan mendapatkan beberapa keterangan menarik. Saat ini Pemda Kupang sedang melakukan pembelian beberapa persil tanah dengan dana APBD. Tanah tersebut kemudian disimpan (land banking) dan sewaktu-waktu dapat ditawarkan kepada investor yang berminat melakukan usaha di Kupang dengan harga yang pantas. Hal ini untuk mendobrak kendala kesulitan lahan, seperti permasalahan klasik yang sering dihadapi oleh investor. Saya pikir cara ini cukup menarik dan inovatif serta dapat menjadi pelajaran bagi Pemda (kota) lainnya. Sementara demikian pak. Salam. -ekadj 2008/9/27 Risfan M [EMAIL PROTECTED] > (Setiap planolog belajar teori lokasi, transportasi, land use, dan urban > (land) economics.) > > Lahan pekotaan jumlah atau luasnya relatif terbatas, sedangkan > permintaan potensial meningkat terus. Akibatnya harga cenderung naik. > Harga terus naik itu telah menjadi asumsi umum di masyarakat dan > di'teguh'kan pengembang. Padahal di sisi permintaan tiap saat bisa > saja menurun, karena menurunnya daya beli. Income warga yang bisa > disisihkan (disposable) menurun. Ini bisa karena inflasi, atau naiknya > harga rumah, naiknya suku bunga, dst. > Permasalahan bisa timbul jika para pengembang terus 'meniupkan' iklan > secara berlebihan, ditunjang dengan sektor perbankan dan keuangan yang > juga mendorong penyerapan kredit (KPR, konstruksi) yang sedang > overliquid. Akibatnya, pasar atau konsumen dibujuk secara berlebihan, > bahkan sampai syarat penerima kredit juga dilonggarkan secara kurang > hati-hati. Akibat selanjutnya, potensi kredit macet tinggi. Kondisi > bubble economy ini bisa membahayakan sektor keuangan dan ekonomi > secara keseluruhan. > Di negara maju seperti USA, kecenderungan tak wajar tersebut bisa > tidak segera dirasakan masyarakat karena disana tiap KPR (mortgage) > dijaminkan kepada lembaga keuangan sekunder, yang juga 'menjualnya' ke > pasar hutang. Dengan kondisi bubble yang kian membengkak tanpa > kontrol, akhirnya besarnya kredit KPR yang macet kian tak > tertangguhkan. Maka terjadilah tragedi subprime mortgage yang > gelombang ikutannya (tsunami) akhirnya merontokkan raksasa keuangan > dan mengguncang sistem keuangan pada umumnya. > Kembali ke pangkal soal, yaitu karena penilaian dan pricing yang tak > wajar atas tanah perkotaan. Serta asumsi bahwa permintaan riil selalu > naik. Ini juga mengingatkan bahwa jika sektor riil lainnya sulit > bergerak (karena berbagai kendala) maka sektor keuangan cenderung > menggelontorkan likuiditasnya ke sektor (real) property. Hal terakhir > ini dapat dibuktikan dengan tren aktifnya kelompok bank yang terjun di > sektor (real) property.(Risfan Munir) > . > > >
