Dear All, Terima kasih atas responsnya, menyambut ajakan Bang Eka, saya tergelitik untuk menggali memori.
(Asumsi: setiap planolog belajar teori lokasi, transportasi, land use, land economic). Pembangunan atau pengembangan suatu kawasan, site, bahkan "new town", pada intinya mencakup pemenuhan unsur-unsur: Demand*Uang = Lahan + Konstruksi + Plan + Mgt, atau (D*U = L+K+P+M). Secara sederhana pembangunan suatu site atau kawasan bisa menggunakan formula tersebut. Demand (D), yaitu populasi penduduk yang membutuhkan rumah, apartment, unit kantor, tempat kerja. Bisa individu atau institusi. Uang (U), atau dana yang dibutuhkan untuk membangun. Dari pengguna properti ini artinya daya beli. Dari sisi pengembang artinya modal, untuk lahan dan konstruksi. Untuk prasarana dan eksternalities, dukungan pemerintah termasuk disini. Lahan (L), atau land, dengan atribut luas, topografi, struktur, lokasi geografis. Konstruksi (K), ialah bangunan, sarana, prasarana, pekerjaan atas lahan. Planning (P) atau perencanaan dan proposal serta promosi yang meyakinkan atas kelayakan proyek pembangunan site atau kawasan. Termasuk disitu perancangan fisik, skenario pembangunan dengan berbagai situasi (keuangan, demand), serta program pemasaran dan promosinya. Manajemen (M), yaitu pengelolaan internal dan eksternal. Internal artinya bagaimana "site management", maintenance dari sarana dan utilitas, kebersihan dan keamanan, pelayanan warga. Eksternal, dimaksudkan hubungan dengan Pemda, permukiman di sekitarnya, dsb. Keenam faktor tersebut harus komplit dan ketemu (matching) agar kawasan atau "new town" yang terbangun berkembang baik. Keenamnya saling mempengaruhi dan dependent. Faktor pertama, Demand, atau calon penghuni, pembeli properti tentu tergantung lokasi Lahannya. Apakah strategis untuk kelompok sosial tertentu, jenis kantor dan usaha tertentu. Berikutnya menyangkut faktor Uang atau daya beli target group tsb. Untuk kelompok tertentu ada kemudahan, fasilitas kredit bunga rendah, talangan uang muka, kemudahan pembangunan prasarana, dst. Faktor Lahan merupakan basic, materi dasar yang akan di kembangkan. Paduan antara lokasi, topografi, vegetasi, dan elemen seperti sungai, kedekatan dengan jalan utama (akses) menjadi karakternya. Tinggal dikaitkan dengan kelompok sasaran yang dituju dan kemampuan daya belinya. Pertimbangan karakter Lahan dan daya beli kelompok sasaran dan insentif yang mungkin, akan menjadi pertimbangan bagi Perencanaan dan jenis Konstruksi, kualitas dan kuantitasnya. Planning adalah faktor kreatif. Dengan pertimbangan faktor Lahan, Demand dan Uang (daya beli, sumber dana) yang diperkirakan (akan) tersedia, menentukan kreasi desain dan rencana pengembangan kawasan tersebut. Tema yang dipilih, apakah "green", atau "kelangkapannya", atau "dekat tempat kerja", atau "river/mountain view", "wisata dunia", dst. Lalu strategi pemasarannya, apakah melalui jalur institusi, terbuka, aliansi dengan bank penyedia KPR, dst. Dan, faktor Manajemen estate, manajemen pelayanannya. Pada saat pemasaran, maka manajemen relasi dengan calon pelanggan sangat perlu diperhatikan. Prospek pembeli harus mendapat pelayanan informasi lengkap. Pada saat sebagian kawasan sudah dihuni, maka manajemen pemeliharaan estate atau sarana, prasarana dan lingkungan harus berjalan baik. Ini untuk marketing juga, untuk meyakinkan calon pembeli tentang kenyamanan, kebersihan, keteraturan dan keamanannya. Sebagian pembeli adalah investor, yang akan menjual lagi, sehingga kualitas, nilai properti untuk waktu mendatang jadi pertimbangannya dalam membeli. Demikianlah pengantar tentang formula pembangunan kawasan (D*U = L+K+P+M) di atas. Sekedar provokasi untuk diskusi selanjutnya. Salam, Risfan Munir --- In [email protected], "Harya Setyaka" <[EMAIL PROTECTED]> wrote: > > Dear All, > > setuju dengan apartemen 4-8 lt. > mungkin cukup 6 lt... 4 lt housing unit, 2 lt atas sbg storage.. spy cukup > walk-up, tdk usah pake lift. > Lift meningkatkan service charge cukup signifikan. > > pesan moral dari sub-prime USA adalah: housing bukan komoditas..shg jg > di-komodifikasi.. > > Dalam lahan tidak berlaku mekanisme pasar.. karena supply lahan tidak > elastis terhadap demand.. > > CMIIW. > > salam, > -K- > > 2008/9/28 - ekadj <[EMAIL PROTECTED]> > > > Pak Risfan ysh, > > > > Saya kurang mendalami aspek finansial dari perumahan, namun hanya merasakan > > saja. Pasar yang over supply ditambah rangsangan KPR memang dapat > > menimbulkan resiko tersendiri, seperti dulu kejadian 1996an itu. Namun > > sekarang kelihatannya modus berbeda, karena programnya sudah 'back to city', > > sehingga memang harus jeli untuk bermain di nilai lahan. Penawaran apartemen > > tower belakangan ini cukup laris seperti pisang goreng, dengan tema: > > kalangan menengah. Namun saya agak ngeri juga bila penawaran konstruksinya > > sudah di atas 20 lantai, yang pasti sarat engineering dan juga mahal. > > Loncatan ini dari pola rusun konvensional (rata-rata 4 lantai) sebenarnya > > cukup berani juga, termasuk keyakinan terhadap 'penerimaan konsumen'. > > Terkadang terpikir juga bila loncatan itu jangan terlalu tinggi, karena tokh > > dengan biaya lahan dan konstruksi yang memadai masih bisa diperoleh margin > > keuntungan yang cukup. Termasuk juga dapat merangsang pemain menengah untuk > > berperan serta. > > > > > > Harya Setyaka > Duren Tiga Selatan 89 > Jakarta Selatan 12760 > Cell : +62 815 607 0927 > T/F : +62 21 7997039 > INDONESIA >
