Pak Risfan ysh, Saya coba mendalami pelajaran bapak ini, dengan menghaluskan formula sbb:
demand (Rp) ~ nilai lahan proyeksi (delta proyeksi 20 tahun * Rp) + biaya konstruksi (Rp) + biaya perencanaan (Rp) + biaya manajemen (Rp) sehingga D = NLx + K + P + M Kalau melihat sistem yang bekerja pada bisnis pengembang saat ini: NLx, dengan : x = 10 tahun, untuk perumahan menengah ke atas, dan atau x = 15 tahun, untuk perumahan murah, karena ada subsidi kredit; rasanya sudah tidak ada x = 20 tahun Tapi kenyataannya rumus yang digunakan bersifat flat untuk x = 20 tahun. Mungkin hal ini dirasakan kurang fair, seperti pernah diungkap dalam posting sebelumnya <http://groups.yahoo.com/group/perkotaan/message/337>. Nilai x seharusnya dapat ditegaskan dalam kebijakan, dengan patokan adalah masa serah terima tanggung jawab pengelolaan fasilitas, seperti diungkap dalam Permendagri 1/87. Sehingga pada batas tahun x dapat dievaluasi perwujudan 'rencana', bila mencukupi atau melebihi maka impas, tapi bila kurang maka sisa margin harus dikembalikan kepada penghuni. Atau juga sebenarnya kita sudah bisa memperkenalkan suatu sistem 'asuransi perumahan' dengan celah ini. Sementara demikian dulu pak. Salam. -ekadj 2008/9/28 risfano [EMAIL PROTECTED] > Dear All, > Terima kasih atas responsnya, menyambut ajakan Bang Eka, saya tergelitik > untuk menggali memori. > > (Asumsi: setiap planolog belajar teori lokasi, transportasi, land use, land > economic). > > Pembangunan atau pengembangan suatu kawasan, site, bahkan "new town", pada > intinya mencakup pemenuhan unsur-unsur: > Demand*Uang = Lahan + Konstruksi + Plan + Mgt, atau > (D*U = L+K+P+M). > > Secara sederhana pembangunan suatu site atau kawasan bisa menggunakan > formula tersebut. > > Demand (D), yaitu populasi penduduk yang membutuhkan rumah, apartment, unit > kantor, tempat kerja. Bisa individu atau institusi. > Uang (U), atau dana yang dibutuhkan untuk membangun. Dari pengguna properti > ini artinya daya beli. Dari sisi pengembang artinya modal, untuk lahan dan > konstruksi. Untuk prasarana dan eksternalities, dukungan pemerintah termasuk > disini. > > Lahan (L), atau land, dengan atribut luas, topografi, struktur, lokasi > geografis. > Konstruksi (K), ialah bangunan, sarana, prasarana, pekerjaan atas lahan. > Planning (P) atau perencanaan dan proposal serta promosi yang meyakinkan > atas kelayakan proyek pembangunan site atau kawasan. Termasuk disitu > perancangan fisik, skenario pembangunan dengan berbagai situasi (keuangan, > demand), serta program pemasaran dan promosinya. > Manajemen (M), yaitu pengelolaan internal dan eksternal. Internal artinya > bagaimana "site management", maintenance dari sarana dan utilitas, > kebersihan dan keamanan, pelayanan warga. Eksternal, dimaksudkan hubungan > dengan Pemda, permukiman di sekitarnya, dsb. > > Keenam faktor tersebut harus komplit dan ketemu (matching) agar kawasan > atau "new town" yang terbangun berkembang baik. Keenamnya saling > mempengaruhi dan dependent. > > Faktor pertama, Demand, atau calon penghuni, pembeli properti tentu > tergantung lokasi Lahannya. Apakah strategis untuk kelompok sosial tertentu, > jenis kantor dan usaha tertentu. > > Berikutnya menyangkut faktor Uang atau daya beli target group tsb. Untuk > kelompok tertentu ada kemudahan, fasilitas kredit bunga rendah, talangan > uang muka, kemudahan pembangunan prasarana, dst. > > Faktor Lahan merupakan basic, materi dasar yang akan di kembangkan. Paduan > antara lokasi, topografi, vegetasi, dan elemen seperti sungai, kedekatan > dengan jalan utama (akses) menjadi karakternya. Tinggal dikaitkan dengan > kelompok sasaran yang dituju dan kemampuan daya belinya. > > Pertimbangan karakter Lahan dan daya beli kelompok sasaran dan insentif > yang mungkin, akan menjadi pertimbangan bagi Perencanaan dan jenis > Konstruksi, kualitas dan kuantitasnya. > > Planning adalah faktor kreatif. Dengan pertimbangan faktor Lahan, Demand > dan Uang (daya beli, sumber dana) yang diperkirakan (akan) tersedia, > menentukan kreasi desain dan rencana pengembangan kawasan tersebut. > Tema yang dipilih, apakah "green", atau "kelangkapannya", atau "dekat > tempat kerja", atau "river/mountain view", "wisata dunia", dst. > Lalu strategi pemasarannya, apakah melalui jalur institusi, terbuka, > aliansi dengan bank penyedia KPR, dst. > > Dan, faktor Manajemen estate, manajemen pelayanannya. Pada saat pemasaran, > maka manajemen relasi dengan calon pelanggan sangat perlu diperhatikan. > Prospek pembeli harus mendapat pelayanan informasi lengkap. > Pada saat sebagian kawasan sudah dihuni, maka manajemen pemeliharaan estate > atau sarana, prasarana dan lingkungan harus berjalan baik. Ini untuk > marketing juga, untuk meyakinkan calon pembeli tentang kenyamanan, > kebersihan, keteraturan dan keamanannya. Sebagian pembeli adalah investor, > yang akan menjual lagi, sehingga kualitas, nilai properti untuk waktu > mendatang jadi pertimbangannya dalam membeli. > > Demikianlah pengantar tentang formula pembangunan kawasan (D*U = L+K+P+M) > di atas. Sekedar provokasi untuk diskusi selanjutnya. > > Salam, > Risfan Munir > . > > >
