Dear All, setuju dengan apartemen 4-8 lt. mungkin cukup 6 lt... 4 lt housing unit, 2 lt atas sbg storage.. spy cukup walk-up, tdk usah pake lift. Lift meningkatkan service charge cukup signifikan.
pesan moral dari sub-prime USA adalah: housing bukan komoditas..shg jg di-komodifikasi.. Dalam lahan tidak berlaku mekanisme pasar.. karena supply lahan tidak elastis terhadap demand.. CMIIW. salam, -K- 2008/9/28 - ekadj <[EMAIL PROTECTED]> > Pak Risfan ysh, > > Saya kurang mendalami aspek finansial dari perumahan, namun hanya merasakan > saja. Pasar yang over supply ditambah rangsangan KPR memang dapat > menimbulkan resiko tersendiri, seperti dulu kejadian 1996an itu. Namun > sekarang kelihatannya modus berbeda, karena programnya sudah 'back to city', > sehingga memang harus jeli untuk bermain di nilai lahan. Penawaran apartemen > tower belakangan ini cukup laris seperti pisang goreng, dengan tema: > kalangan menengah. Namun saya agak ngeri juga bila penawaran konstruksinya > sudah di atas 20 lantai, yang pasti sarat engineering dan juga mahal. > Loncatan ini dari pola rusun konvensional (rata-rata 4 lantai) sebenarnya > cukup berani juga, termasuk keyakinan terhadap 'penerimaan konsumen'. > Terkadang terpikir juga bila loncatan itu jangan terlalu tinggi, karena tokh > dengan biaya lahan dan konstruksi yang memadai masih bisa diperoleh margin > keuntungan yang cukup. Termasuk juga dapat merangsang pemain menengah untuk > berperan serta. > > > > Terkecuali memang bisa dipenuhi 'one stop services' seperti yang ditawarkan > oleh sebuah developer di Kemang, yaitu commercial area di lantai 1 s/d 3, > kemudian ada sekolah di lantai 7 misalnya, serta fasos/fasum lain di lantai > tertentu. Jadi polanya tidak hanya hunian, juga berbagai 'fasilitas > perkotaan' lainnya. > > > > Saya kurang yakin apartemen tower ini menjadi trend, sekarang karena > dirangsang oleh subsidi saja. Apartemen 4-8 lantai masih menarik secara > biaya konstruksi dan penerimaan masyarakat, dan memiliki efek signifikan > untuk mensubstitusi perumahan landed house yang selama ini ada secara > besar-besaran, khususnya pada perumahan yang bukan terletak di jalan-jalan > utama. > > > > Termasuk juga suatu pemikiran bila subsidi yang ada justru disasarkan pada > aspek penyediaan lahan, sehingga tersedia rangsangan untuk berinvestasi. > Apalagi bila pengembangannya dilakukan dengan perhitungan neraca lahan, > sehingga perubahan nilai lahan dapat lebih terkendali. > > > > Saya menginformasikan saja, beberapa bulan lalu saya sempat bertemu dengan > Walikota Kupang dan mendapatkan beberapa keterangan menarik. Saat ini Pemda > Kupang sedang melakukan pembelian beberapa persil tanah dengan dana APBD. > Tanah tersebut kemudian disimpan (land banking) dan sewaktu-waktu dapat > ditawarkan kepada investor yang berminat melakukan usaha di Kupang dengan > harga yang pantas. Hal ini untuk mendobrak kendala kesulitan lahan, seperti > permasalahan klasik yang sering dihadapi oleh investor. Saya pikir cara ini > cukup menarik dan inovatif serta dapat menjadi pelajaran bagi Pemda (kota) > lainnya. > > > > Sementara demikian pak. Salam. > > > > -ekadj > > > 2008/9/27 Risfan M [EMAIL PROTECTED] > > (Setiap planolog belajar teori lokasi, transportasi, land use, dan >> urban (land) economics.) >> >> Lahan pekotaan jumlah atau luasnya relatif terbatas, sedangkan >> permintaan potensial meningkat terus. Akibatnya harga cenderung naik. >> Harga terus naik itu telah menjadi asumsi umum di masyarakat dan >> di'teguh'kan pengembang. Padahal di sisi permintaan tiap saat bisa >> saja menurun, karena menurunnya daya beli. Income warga yang bisa >> disisihkan (disposable) menurun. Ini bisa karena inflasi, atau naiknya >> harga rumah, naiknya suku bunga, dst. >> Permasalahan bisa timbul jika para pengembang terus 'meniupkan' iklan >> secara berlebihan, ditunjang dengan sektor perbankan dan keuangan yang >> juga mendorong penyerapan kredit (KPR, konstruksi) yang sedang >> overliquid. Akibatnya, pasar atau konsumen dibujuk secara berlebihan, >> bahkan sampai syarat penerima kredit juga dilonggarkan secara kurang >> hati-hati. Akibat selanjutnya, potensi kredit macet tinggi. Kondisi >> bubble economy ini bisa membahayakan sektor keuangan dan ekonomi >> secara keseluruhan. >> Di negara maju seperti USA, kecenderungan tak wajar tersebut bisa >> tidak segera dirasakan masyarakat karena disana tiap KPR (mortgage) >> dijaminkan kepada lembaga keuangan sekunder, yang juga 'menjualnya' ke >> pasar hutang. Dengan kondisi bubble yang kian membengkak tanpa >> kontrol, akhirnya besarnya kredit KPR yang macet kian tak >> tertangguhkan. Maka terjadilah tragedi subprime mortgage yang >> gelombang ikutannya (tsunami) akhirnya merontokkan raksasa keuangan >> dan mengguncang sistem keuangan pada umumnya. >> Kembali ke pangkal soal, yaitu karena penilaian dan pricing yang tak >> wajar atas tanah perkotaan. Serta asumsi bahwa permintaan riil selalu >> naik. Ini juga mengingatkan bahwa jika sektor riil lainnya sulit >> bergerak (karena berbagai kendala) maka sektor keuangan cenderung >> menggelontorkan likuiditasnya ke sektor (real) property. Hal terakhir >> ini dapat dibuktikan dengan tren aktifnya kelompok bank yang terjun di >> sektor (real) property.(Risfan Munir) >> . >> >> > -- Harya Setyaka Duren Tiga Selatan 89 Jakarta Selatan 12760 Cell : +62 815 607 0927 T/F : +62 21 7997039 INDONESIA
