Pertanyaan "mengapa" atas rencana manajemen KIJA untuk melakukan 'right
issue' pada harga Rp250 yang jauh di atas harga pasar tertinggi saat ini,
akan menjelaskan informasi yang kami indikasikan beberapa waktu sebelumnya
mengapa 'well-informed foreign traders/investors' memutuskan
mendistribusi/keluar pada harga yang dipandang baik dan masih terhitung
sangat mahal ('over-price') saat ini (Rp190-200). Dua (2) hal penting
jawabnya: 1) skenario seputar pricing 'right issue', dan 2) valuasi pasar;
penutup: alternatif.
Ringkasnya sebagai berikut:
1) *skenario pricing 'right issue'*
Lihat contoh/praktik wajar pricing 'right issue' big name and big cap:
-UNTR - 03 Mei 2011 (rilis prospektus RI kepada BEI): execution price:
Rp15.050 - closing price (03 Mei 2011): Rp23.450; diskon -35,82%
-BMRI - 28 Desember 2010 (rilis prospektus RI kepada BEI): execution price:
Rp5.000 - closing price (28 Desember 2010): Rp6.450; diskon -22,48%
UNTR/BMRI adalah contoh dari hampir semua 'secondary offering' yang pasti
memberikan harga eksekusi dengan diskon dari harga pasar. Logikanya sangat
sederhana. Right issue adalah alternatif pendanaan ('fund raising') untuk
agenda korporasi di luar pinjaman bank. Tidak ada pendanaan tanpa biaya
('cost of fund') bagi emiten. Pinjaman bank mengenakan bunga maka 'secondary
offering' memberikan 'profit margin' bagi pemberi dana sehingga harga
eksekusi diberikan diskon.
KIJA?
16 Agustus 2011 (rilis prospektus RI kepada BEI): execution price: Rp250 -
closing price (03 Mei 2011): Rp192; harga eksekusi/harga pasar +30.21%
(tanpa diskon dan pemberi dana/shareholders justru membayar ekstra).
Kok bisa?
Ya, jelas bisa kalau prospektus 'right issue'-nya dicermati mendalam. Dan,
akan sampai pada kesimpulan bahwa Rp250 bukan harga riil eksekusi bagi
'stand-by buyer', tetapi ongkos riil bagi 'non-informed secondary offering
buyers'.
-Rencana penggunaan dana: akuisisi PT Banten West Java Tourism Development
(BWJ) dan PT Tanjung Lesung Leisure Industry (TLLI).
-Siapa pemilik BWJ? Meadowood Capital, Ltd. (77,72%); Green Emerald
Investment, Ltd. (10,29%)
-Siapa pemilik TLLI? BWJ (78,73%)
-Siapa stand-by buyer right issue? Meadowood Capital Ltd. dan Green Emerald
Investment Ltd.
Rp250? Rp500 juga bisa kalau mau, tentu terlalu 'exaggerated' bagi persepsi
pasar. Bagi stand-by buyer yang merangkap penerima dana akuisisi dari right
issue, tinggal 'mark up' selisih kemahalan harga saham KIJA ke dalam nilai
akuisisi. Yang apes? Yang tidak punya 'leverage' atau posisi terhadap
skenario pendanaan ini karena mereka akan membayar Rp250 harga super-premium
penuh dari kantongnya sendiri.
http://www.idx.co.id/Portals/0/StaticData/NewsAndAnnouncement/ANNOUNCEMENTSTOCK/From_EREP/201108/E28724F3-64E8-42D5-8678-5A635785A1F9.PDF
Jadi, berapa kisaran harga sebenarnya?
2) *valuasi pasar*
Mudahnya menyimak
http://www.indonesiafinancetoday.com/read/13123/Harga-Saham-Jababeka-Lebih-Mahal-dari-Rata-Rata-Emiten-Properti
.
Dengan EPS ttm (q2)= Rp4,778 (empat koma tujuh tujuh delapan) maka closing
price 16 Agustus lalu menghasilkan P/E ttm= 40,185.
IFT dalam link di atas menyebutkan, "Dengah harga saham pada 16 Agustus 2011
sebesar Rp 192, maka trailing price earning (PE) 2011 mencapai 40 kali jauh
dari rata-rata emiten properti sebesar 19 kali."
Kalau P/E rata-rata industri 19 kali maka ekspektasi harga pasar KIJA= Rp91.
Oleh karena itu, asing mendistribusikan holding KIJA-nya.:d
Jargon-nya "Pasar global koreksi, yang murah banyak, kenapa cari yang mahal,
apalagi laba akan terdilusi."
*Alternatif*:
Apabila otot perut traders/investor memang cukup kuat menahan volatilitas
pasar secara umum, mencari dan memilih prospek yang jelas murah dan
positif/'improving' jauh lebih baik/aman ketimbang bertahan kepada pilihan
yang jelas mahal dan didasari tanpa pengetahuan yang memadai sebagaimana
contoh terjebaknya berbondong-bondong ritel pada KIJA ketika institusi asing
justru sibuk mendistribusi harga pada level yang nyaman berkat topangan
ritel.
MDLN jauh lebih prospektif dan terbukti faktual atas data/laporan kinerja
tertulis.
Bagaimana tidak? Dengan P/E historikal 10 tahun ke belakang (2001-2010) pada
rasio terendah (lowest) 19,40 saja, P/E ttm (q1-2011) MDLN baru 16,04 pada
closing price 16 Agustus 2011 @ Rp335 dengan EPS ttm sampai rilis q1=
Rp20,885.
Bagaimana dengan prospek earnings q2? Rasanya sudah "dibocorkan" beberapa
hari terakhir (
http://www.investor.co.id/home/raih-penjualan-rp-400-m-modernland-siapkan-beberapa-klaster-hunian-baru/17681).
EPS bertambah besar, P/E makin mengecil.
Coba perbandingkan dengan LPCK yang P/E historical terendah 10 tahun
terakhir-nya 4,21, dan P/E ttm per 16 Agustus 2011 sudah ada di 12,78 atau 3
kali lipat P/E historikal terendah. Jika hal ini diterapkan dalam
perhitungan valuasi P/E sederhana MDLN setara LPCK maka P/E-nya secara
fundamental dapat mencapai 58,2. Is it possible and plausible? Very. Why?
Karena P/E historikal MDLN 10 tahun terakhir juga mencatat level tertinggi
P/E ada pada 162,22 kali.
P/E 58,2 maka harga ada pada kisaran? Rp1.216.
On technical? Breakout konsolidasi panjang (strong case of breakout) dan
pada 16 Agustus 2011, break 52 week high yang sudah bertahan selama 216
hari. Very-very strong breakout in all cases indeed.
Ingat, hanya bagi yang yakin dengan prospek pasar ke depan, dan punya otot
perut yang kuat. Pas untuk ukuran kantong lkuiditas ritel, dan fund manager
small-medium.
'+'
